Договір соціального найму може бути розірваний. Розірвання та припинення договору найму житла. Що значить соціальний найм житла

Незважаючи на подібні поняття, під словами «розірвання» і «припинення» договору все ж ховаються різні процеси. ЖК РФ включає лише 2 причини припинення угоди соцнайму:

смерть наймача, який проживає в поодинці;
знищення квартири в фізичному плані.

У всіх інших випадках даний договір розривається: або їх обопільним угодою, або однієї зі сторін.

Розірвання договору соціального найму в судовому порядку

Отже, розірвання договору соціального наймуз ініціативи наймодавця можливе лише в судовому порядку. Також наймачі можуть розірвати угоду з власної ініціативи, повідомивши про це наймодавця за 30 днів. Попередження потрібно представити в письмовій формі.

Підстави припинення або розірвання договору соціального найму, за якими угоду розривається з ініціативи наймача, не обмежуються законодавством. Перелік підстав для припинення дії договору з ініціативи наймодавця, згаданий в ст. 83 ЖК РФ, представлений вичерпним.

Припинення договору соцнайму житлового приміщення на вимогу наймодавця має місце в суді в разі:

несплата наймачем за житлове приміщення і (або) комунальні послугибільше півроку;
пошкодження або руйнування житлового приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає;
постійного порушення законних інтересів сусідів, що не дає можливості спільного проживання на одній житлоплощі;
застосування житлоплощі не за призначенням.

До того ж в особливих випадках угоду може не розривати, а припинятися у зв'язку зі смертю квартиронаймача або при руйнуванні житла.

Важливо!Якщо в питанні з муніципальним приміщенням орендарі мають гарантії і законні права, при приватному наймі умови припинення договору обумовлюються в основному на користь власника.

Як розірвати договір соціального найму житлового приміщення

Припинення договору соцнайму, виселення з житла, якщо цього вимагає власник, можливо в судовому порядку. Все здійснюється на підставі рішення суду, яке вже вступило в силу. Для його отримання власник житлового приміщення, в даній ситуації муніципалітет, звертається в судові органи.

Зверніть увагу! Житловий суперечка, включаючи виселення громадян з соціального житла, підсудний районним судам. З них необхідно вибрати той, який розташовується в місці знаходження соціального житла, а потім звернутися в нього з позовом.

Форма заяви буде наступною:

інформація про суд, в який адресований позов, про відповідача і позивача;
опис неправомірних дій наймача і доказова база цього;
в мотивувальній частині необхідно зазначити, які саме статті житлового права порушують наймачі своєю поведінкою, а також факти їх відмови припинити це;
прохання визнати у відповідача (відповідачів) відсутність підстав проживання в квартирі, яка отримана ним за угодою соцнайму.

Крім того, до заяви слід додати всю документацію, перераховану в ньому.

Також будуть потрібні наступні папери:

оригінал угоди соцнайму;
техпаспорт житла;
довіреність представника муніципалітету;
інформація про реєстрацію наймачів (форма 9);
копія вимоги до наймача про усунення правопорушень;
квитанція про оплату держмита;
відомості про квартиру, яка буде надана в обмін;
інші документи, що доводять позицію позивача.

Для правильного складання позовної заявикраще звернутися до професійного юриста.

УВАГА!У зв'язку з останніми змінами в законодавстві, інформація в статті могла застаріти! Наш юрист безкоштовно Вас проконсультує - напишіть в формі нижче.

§11.9. Розірвання та припинення договору соціального найму

Згідно зі статтею 83 ЖК РФ, договір соціального найму житлового приміщення може бути розірваний у будь-який час за згодою сторін. Наймач житлового приміщення за договором соціального найму за згодою, вираженого в письмовій формі, які проживають разом з ним членів його сім'ї в будь-який час має право розірвати договір соціального найму. У разі виїзду наймача і членів його сім'ї в інше місце проживання договір соціального найму житлового приміщення вважається розірваним з дня виїзду.

Розірвання договору найму житла на вимогу наймодавця допускається в судовому порядку, якщо наймач:

Чи не вносив плату за житлове приміщення і (або) комунальні послуги протягом більше шести місяців;

Він або інші громадяни, за чиї дії наймач відповідає, зруйнували або пошкодили житлове приміщення;

Систематично порушував права і законні інтереси сусідів, що зробило неможливим спільне проживання в одному житловому приміщенні;

Використовував житлове приміщення не за призначенням. Договір найму житла припиняється у зв'язку з втратою (руйнуванням) житлового приміщення, зі смертю самотньо проживав наймача. Договір соціального найму, як і будь-який цивільно-правовий договір, може бути припинений:

При наявності волевиявлення сторони (сторін) договору - розірвання договору;

Незалежно від їх волевиявлення (в разі втрати житлового приміщення, смерті самотньо проживає громадянина, оголошення її померлою, визнання безвісно відсутнім).

Перелік підстав, за якими наймач може вимагати розірвання договору, не обмежений законом, в їх числі виїзд наймача та членів його сім'ї в інше місце проживання. Договір вважається розірваним не з моменту, зазначеного в письмовій заяві наймача, а з дня виїзду. При цьому не має значення, чи буде наймач з сім'єю займати інше житлове приміщення за договором соціального чи комерційного найму, на підставі права власності або на інших підставах. Момент виїзду може бути пов'язаний з реєстрацією за новим місцем проживання.

Перелік підстав для розірвання договору з ініціативи наймодавця є вичерпним. Перша підстава пов'язано з невнесенням наймачем плати за житлове приміщення і (або) комунальні послуги протягом більше шести місяців. Відповідно до частини 1 статті 154 ЖК РФ плата за житлове приміщення складається з плати за користування житловим приміщенням (плата за наймання) і за утримання і ремонт житлового приміщення, що включає в себе плату за послуги і роботи з управління багатоквартирним будинком, утримання та поточного ремонту загального майна в багатоквартирному будинку. Капітальний ремонт загального майна в багатоквартирному будинку проводиться за рахунок власника житлового фонду. Плата за комунальні послуги складається з плати за холодне і гаряче водопостачання, водовідведення, електро- і газопостачання (в тому числі постачання побутового газу в балонах), опалення (теплопостачання, в тому числі поставки твердого палива за наявності пічного опалення).

Невнесення наймачем плати - порушення, яке тягне за собою розірвання договору, незалежно від того, чи було таке порушення допущено за шість місяців поспіль або за окремі шість місяців. Листом Держбуду Росії від 22 серпня 2000 р N ЛЧ-3669/13 "Про санкції, що застосовуються до наймачам житлових приміщень у зв'язку з невнесенням плати за ЖКП" звертається увага на ситуацію судову практикуу справах про розірвання договору найму житла у зв'язку з невнесенням наймачем плати за житло та комунальні послуги протягом шести місяців:

"Вивчення практики розгляду справ про розірвання договору найму житла у зв'язку з невнесенням наймачем плати за житло та комунальні послуги протягом шести місяців показало, що справ даної категорії відносно небагато. Суди в основному правильно застосовують чинне законодавство, проте в практиці виникають деякі питання .

Згідно п. 2 ст. 687 ГК РФ договір найму житлового приміщення може бути розірваний у судовому порядку на вимогу наймодавця у разі невнесення наймачем плати за житлове приміщення за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий термін, а при короткостроковому наймі - у разі невнесення плати більше ніж двічі після закінчення встановленого договором терміну платежу. За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше року для усунення ним порушень, що послужили підставою для розірвання договору найму житлового приміщення. Якщо протягом визначеного судом терміну наймач не усуне допущених порушень або не вживе необхідних заходів для їх усунення, суд за повторним зверненням наймодавця приймає рішення про розірвання договору найму житлового приміщення. При цьому на прохання наймача суд у рішенні про розірвання договору може відстрочити виконання рішення на строк не більше року.

Стаття 688 ЦК України передбачає в якості наслідки розірвання договору найму житлового приміщення виселення на підставі рішення суду наймача та інших громадян, які проживають в житловому приміщенні до моменту розірвання договору. У судів виникають питання про можливість застосування названих норм до договору соціального найму житлового приміщення. Згідно п. 3 ст. 672 ГК РФ до цього договору застосовуються правила ст. 674, 675, 678, 680, 681, пп.1-3 ст. 685 ГК РФ. Інші положення ГК РФ застосовуються до договору соціального найму житлового приміщення, якщо інше не передбачено житловим законодавством. До числа таких положень відносяться і п. 2 ст. 687, ст. 688 ГК РФ.

На даний договір поширюється також дія Закону Російської Федераціївід 24 грудня 1992 року "Про Основах федеральної житлової політики" (із змінами і доповненнями), відповідно до п. 6 ст. 15 якого, якщо оплата житла і комунальних послуг за договором найму не проводиться протягом шести місяців, громадяни підлягають виселенню в судовому порядку з наданням житлового приміщення, яке відповідає санітарним і технічним вимогам, за нормами гуртожитку. Таким чином, чинне житлове законодавство також допускає можливість виселення в зв'язку з невнесенням плати за житло громадян, які проживають в житловому приміщенні на підставі договору соціального найму, в зв'язку з чим правила п. 2 ст. 687 ГК РФ в цій частині застосовуються до даних правовідносин з урахуванням особливостей, встановлених ст. 15 Закону Російської Федерації "Про Основах федеральної житлової політики". Разом з тим ст. 688 ГК РФ, що передбачає виселення без надання житлового приміщення, до договору соціального найму не застосовується. Отже, по даній категорії справ вид договору житлового найму (комерційної чи соціальної) є обставиною, що має значення для справи, так як від цього залежить вибір нової норми права.

Оскільки п. 6 ст. 15 Закону Російської Федерації "Про Основах федеральної житлової політики" пов'язує можливість розірвання договору житлового найму з наданням житлового приміщення, яке відповідає санітарним і технічним вимогам, за нормами гуртожитку, в позовній заяві має бути названо конкретне жиле приміщення, яке задовольняє перерахованим вимогам. Якщо під час судового засідання буде встановлено, що позовна заява, помилково прийняте судом, не містить вказівки на наданий яких виселяють житлове приміщення і позивач не може виправити цей недолік якої зазначеної позивачем приміщення не відповідає вимогам п. 6 ст. 15 Закону Російської Федерації "Про Основах федеральної житлової політики", в позові має бути відмовлено. По деяких справах суди м Москви, керуючись названої нормою, відмовили в задоволенні позовів про розірвання договору соціального найму, посилаючись на те, що позивачем не було вказано конкретне жиле приміщення, куди в разі задоволення позову повинні були бути виселені відповідачі. Приймаючи рішення про розірвання договору найму житла і виселення, суд в резолютивній частині рішення повинен вказати житлове приміщення, що надається відповідачам.

Більшість судів при розгляді справ про розірвання договору житлового найму створювали умови для дослідження причин заборгованості, що утворилася по оплаті жилої площі, вважаючи, що вони відносяться до обставин, що мають юридичне значення відповідно до п. 2 ст. 687 ГК РФ. Поважними причинами невнесення плати за житло та комунальні послуги суди визнавали тривалі затримки виплати заробітної плати, пенсії, безробіття, важке матеріальне становище у зв'язку з хворобою, наявність у складі сім'ї інвалідів, дітей і ін. В деяких випадках відповідачами заявлялися зустрічні позови про перерахунок в зв'язку з наявністю пільг по оплаті жилої площі та комунальних послуг, встановлених Федеральним законом від 12 січня 1995 "Про ветеранів" (Федеральним законом від 2 січня 2000 р прийнята нова редакція цього закону).

Встановивши, що наймач має заборгованість понад шість місяців з поважних причин, суди відмовляли в задоволенні позову про розірвання договору найму, при цьому вимоги про погашення заборгованості задовольняли. Так, муніципальне підприємство звернулося з позовом до В-им Т. і А. про розірвання договору найму житлового приміщення і виселення. Суд встановив, що Т., будучи наймачем квартири, в порушення умов договору соціального найму не вносить квартплату та оплату комунальних послуг з серпня 1996 р (понад шість місяців). Загальна сума заборгованості (з урахуванням пені) на 1 травня 1998 р склала тисячу сімсот тридцять дев'ять руб. 33 коп. Відмовляючи в розірванні договору соціального найму житлового приміщення і виселення на підставі ст. 687 ГК РФ, ст. 15 Закону Російської Федерації "Про Основах федеральної житлової політики", суд враховував, що відповідачі знаходяться в скрутному матеріальному становищі (п'ятеро неповнолітніх дітей, повнолітня дочка вчиться, не працює, чоловік Т. з лютого 1998 звільнений з підприємства у зв'язку з інвалідністю II групи, відповідачка Т., працюючи в дитячому садку, Має невеликий прибуток). На підставі ч. 2 ст. 687 ГК РФ відповідачам було надано термін 12 місяців для погашення заборгованості.

Разом з тим суди не ставили на обговорення питання про причини утворення заборгованості у випадках, коли відповідачі тривалий час не проживали в житлових приміщеннях і не оплачували житло і комунальні послуги, були належним чином повідомлені про час і місце судового засідання за останнім відомим місцем проживання, але в судове засідання не з'являлись, про причини неявки суд не повідомляли, письмові пояснення та докази не представляли. Відмовляючи в задоволенні позову про розірвання договору найму житлового приміщення у зв'язку з поважних причин невнесення квартирної плати і комунальних платежів і задовольняючи вимога про стягнення суми заборгованості, суди не завжди враховують, що їм дано право надавати наймачеві термін для її погашення (так, по Тюменській області з групи справ, що надійшли на узагальнення, термін для погашення заборгованості встановлювався судами вкрай рідко). Тим часом надання даного терміну дозволяє враховувати матеріальний стан відповідача, запобігає заявлення клопотань про відстрочку, розстрочку виконання рішень.

Заслуговує на увагу практика судів Удмуртської Республіки, які рекомендували відповідачам добровільно погасити заборгованість, що утворилася, після чого по ряду справ виробництво було припинено в зв'язку з відмовою позивачів від позовних вимог, так як сума заборгованості була погашена. За деякими з вивчених справ сторони уклали мирові угоди, згідно з умовами яких відповідачі зобов'язалися виплатити суми заборгованостей в обумовлені терміни. За всіма цими справами зобов'язання по мирових угод виконані.

Згідно п. 2 ст. 687 ГК РФ, якщо протягом визначеного судом терміну наймач не усуне допущених порушень або не вживе необхідних заходів для їх усунення, суд за повторним зверненням наймодавця приймає рішення про розірвання договору найму житлового приміщення.

Випадки повторного звернення наймодавця з вимогою про розірвання договору найму житлового приміщення у зв'язку з невнесенням наймачем необхідних платежів в строк, встановлений судом при первинному зверненні наймача з аналогічною вимогою, вкрай рідкісні. Разом з тим при відсутності поважних причинневнесення наймачем квартирної плати і комунальних платежів за період понад шість місяців суди з урахуванням обставин конкретних справ задовольняли позови про виселення. Так, у Вологодській області мав місце випадок повторного звернення наймодавця з позовом про розірвання договору найму житла і виселення наймача з сім'єю в інше житлове приміщення. Суд встановив, що, незважаючи на наявність у відповідача А. доходу від будівництва і торгівлі на момент утворення заборгованості, на попередження суду про можливість виселення заборгованість за користування житлом та комунальними послугами за термін понад шість місяців постійно зростала. Надається житлове приміщення відповідає технічним і санітарним вимогам. На підставі викладеного й у відповідності зі ст. 687 ГК РФ, ст. 15 Закону Російської Федерації "Про Основах федеральної житлової політики" суд задовольнив позов.

Частина 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ надає суду право при винесенні рішення про розірвання договору найму житлового приміщення на прохання наймача відстрочити виконання рішення на строк не більше року. За змістом наведеної норми ця відстрочка дається наймачеві з метою пошуку іншого житла. При розірванні договору соціального найму житлового приміщення по розглянутій підставі наймачеві повинно бути надано інше житлове приміщення, в зв'язку з чим суд не може відстрочити виконання рішення на підставі ч. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ, що не виключає (при наявності відповідних обставин) відстрочку виконання рішення на підставі ЦПК РФ. Вивчення практики показало, що клопотання про відстрочку виконання рішень про розірвання договорів житлового найму заявляються рідко ".

Наступне підставу для розірвання договору соціального найму з ініціативи наймодавця - руйнування або пошкодження житлового приміщення наймачем або іншими громадянами, за чиї дії він відповідає. До таких громадян належать члени сім'ї наймача (ст. 69, 70 ЖК РФ), тимчасові мешканці (ч. 3 ст. 80 ЖК РФ), піднаймачеві (ч. 4 ст. 79 ЖК РФ). Дані дії повинні бути підтверджені актом, зокрема, органів державної житлової інспекції, і постановою про застосування заходів адміністративної відповідальності (ст. 23.55 КоАП РФ).

Третя підстава для розірвання договору соціального найму з ініціативи наймодавця складається в систематичному порушенні прав і законних інтересів сусідів, яке робить неможливим спільне проживання в одному житловому приміщенні, зокрема, порушення правил користування житловим приміщенням, санітарно-епідеміологічних та інших правил. Наприклад, користування телевізорами, радіоприймачами, магнітофонами та іншими гучномовними пристроями допускається лише за умови зменшення чутності до ступеня, що не порушує спокою мешканців будинку. З 23.00 до 7.00 годин повинна дотримуватися повна тиша. Санітарно-епідеміологічні норми встановлені Госкомсанепіднадзором, зокрема, Санітарні нормиСН 2.2.4 / 2.1.8.562-96 "Шум на робочих місцях, у приміщеннях житлових, громадських будівель і на території житлової забудови" (затв. Постановою Госкомсанепіднадзора Росії від 31 жовтня 1996 N 36).

Санітарні норми СН 2.2.4 / 2.1.8.566-96 "Виробнича вібрація, вібрація в приміщеннях житлових і громадських будівель" (затв. Постановою Госкомсанепіднадзора Росії від 31 жовтня 1996 N 40), санітарні норми СН 2.2.4 / 2.1.8.583 -96 "Інфразвук на робочих місцях, в житлових та громадських приміщеннях і на території житлової забудови" (затв. постановою Госкомсанепіднадзора Росії від 31 жовтня 1996 N 52).

Для розірвання договору по розглянутій підставі повинні бути доведені дві обставини: порушення прав і законних інтересів сусідів і неможливість у зв'язку з цим проживання в одному житловому приміщенні. У доведенні даних обставин зацікавлені перш за все сусіди, які повинні бути залучені в якості третіх осіб до розгляду спору в суді.

Четвертим підставою є використання житлового приміщення не за призначенням. У статті 7.21 КоАП РФ передбачена адміністративна відповідальність за використання житлового приміщення не за призначенням у вигляді попередження або накладення адміністративного штрафу на громадян у розмірі від 10 до 15 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.

Відповідно до статті 678 ЦК України наймач зобов'язаний використовувати житлове приміщення тільки для проживання. Згідно зі статтею 288 ГК РФ, житлові приміщення призначені для проживання громадян. Розміщення в житлових будинках промислових виробництвне допускається. Розірвання договору соціального найму з ініціативи наймодавця без згоди наймача або членів його сім'ї здійснюється в судовому порядку відповідно до глави 29 ЦК РФ. Згідно зі статтею 452 ЦК РФ, угоду про зміну або про розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, якщо із закону, інших правових актів, договору або звичаїв ділового обороту не випливає інше. Вимога про зміну або про розірвання договору може бути заявлено стороною в суд тільки після одержання відмови іншої сторони на пропозицію змінити чи розірвати договір або неотримання відповіді у строк, вказаний у пропозиції чи встановлений законом або договором, а при його відсутності - в 30 денний термін.

Договір соціального найму житла наділяє громадян можливістю користуватися житлом в повному обсязі, не маючи приміщень у власності, тим самим реалізуючи законне право кожного на житло. Людина вільна в будь-який момент припинити реалізовувати це право по ряду підстав. Це може бути переїзд, придбання іншого житла, і будь-які інші умови. Оптимальний і самий успішний результат правовідносин для учасників угоди - розірвання договору за угодою сторін. На жаль, не завжди можливо добитися припинення дії договору в порядку взаємного угоди.

У разі висловлення громадянином-наймачем волі на закінчення правовідносин з приводу конкретного приміщення, Використовуваного ним за договором соцнайма, такий договір розривається. Не тільки наймач має право на припинення житлових правовідносин. Наймодавець в ряді випадків, в передбаченому законом порядку, також може проявити ініціативу до розірвання договору. Поговоримо про причини, підставах і методах закінчення договірних відносин з приводу житла, наданого за соцнайму.

Право наймача на розірвання договору соцнайму

У будь-який момент громадянин-наймач житла вільний припинити користування приміщенням. За умови фактичного припинення користування житлом договір соцнайму підлягає розірванню.

Важливою умовою до анулювання правовідносин сторін в договорі, є згода сім'ї наймача на припинення договірних відносин.

Причому згоди, отриманого в усній формі від членів сім'ї, недостатньо, необхідно отримати від них письмове підтвердження своєї згоди, оформлене в установленому порядку.

Слід пам'ятати, що відповідно до ЖК РФ, а саме 71 статтею, права і обов'язки по відношенню до житлового приміщення соціального найму мають і особи тимчасово відсутні, відповідно, для законного і правомірного розірвання договору соцнайму потрібно отримати згоду тимчасово відсутніх громадян, які є представниками родини наймача.

Підстави розірвання договору соцнайму

Законом встановлено такі умови розірвання договору:

Угода сторін договору - найсприятливіший результат договірних відносин. В даному випадку ця підстава не викликає несприятливі юридичні наслідки для суб'єктів договору.
Ініціатива особи, що користується приміщенням на правах наймача. Це положення, як зазначалося, реалізується за певної умови: отримання згоди родичів наймача, які проживають з ним в якості сім'ї.
Руйнування житла. Іншими словами, повна втрата приміщенням свого функціонального призначення, фактична загибель житлового об'єкта, таке його стан, при якому користуватися житлом неможливо.
Виїзд наймача разом з сім'єю, в інше житло. Договір можна вважати таким, що припинив свою дію з моменту звільнення зазначеними громадянами житлової території.
Ініціатива наймодавця. Може бути реалізована лише при настанні певних причин. І тільки в результаті судового розгляду.
Смерть громадянина-наймача, якщо він користувався приміщенням і проживав в ньому один, також означає припинення договору найму житла.

Порядок розірвання договору соцнайму

Розірвання договору найму житла може статися і без оформлення сторонами, в разі, коли можна говорити про офіційне, зафіксоване попередження про розірвання договору. Якщо наймач бажає закінчити відносини з приводу конкретного житла і підстрахувати себе від подальших претензій наймодавця, законом передбачена здача житла за актом прийому-передачі.

У такому документі вказується, що наймач і його сім'я звільнили житло, здали його в нормальному стані, без серйозних порушень та пошкоджень, передали ключі від приміщення наймодавцю. У разі виявлення пошкоджень житла, що вимагають проведення будь-яких робіт, наймодавець на законних підставах і має право вимагати усунення недоліків в конкретний термін.

Розірвання соцнайму в суді

Наймодавець має право звернутися з позовною заявою про розірвання договору в судовому порядку. Заява подається в письмовій формі, один примірник направляється особі-наймачеві. Заява повинна містити інформацію про суд, в який направляється, відомості про наймача і наймодавця.

У заяві описується причина для розірвання договору і вказується норма закону, яка, на думку наймодавця, порушена.

В судовому засіданні наймодавець повинен довести вину наймача і його незаконне поводження, що спричинило подачу позову. Наймач ж має право наводити докази щодо своєї невинності. Суд приймає рішення з урахуванням інформації, отриманої від обох сторін. Правові наслідки для сторін наступають після отримання судового рішення та набрання ним чинності.

Виселення за договором соціального найму

Виселення відбувається як з наданням громадянам іншого житла, замість колишнього, так і без надання. Житло, яке передається громадянину після виселення, має перебувати в тому ж населеному пункті, де раніше проживав громадянин, і має відповідати всім вимогам закону щодо технічного, протипожежного та санітарного стану. Житло видається з урахуванням встановлених законом норм площі на кожного мешканця. Як правило, підставою для виселення з наданням нового житла є визнання будинку аварійним і непридатним для проживання, знесення будинку.

Виселення наймача без надання іншого мешканка відбувається з вини наймача, наприклад, в разі, коли систематично не оплачуються комунальні послуги, коли своїми діями громадянин руйнує, знищує приміщення, порушує законні права інших людей і відмовляється усунути порушення, незважаючи на попередження наймача про необхідність це зробити . Для виселення необхідно мати вступило в силу рішення суду.

Питання відповідь

Безкоштовна онлайн юридична консультація з усіх правових питань

Задайте питання безкоштовно і отримаєте відповідь юриста протягом 30 хвилин

запитати юриста

Житло по могу.найму

Живу з неповнолітнім сином в гуртожитку УФСІН на умови що працюю вільнонайманим сотрудніком.Пропісана там постійно, і задовго до того, коли будівля стала належати УФСІН. Чи зможуть вони виселити мене при моєму звільненні за власним бажанням? Ніна Іванівна.

Ніна Іванівна 11.07.2019 18:10

У вашому случаеВампредоставлено службове жиле приміщення, при цьому на період трудових відносин, ймовірно, укладено договір найму. Припинення трудових відносин є підставою припинення договору найму Ця умова напевно зазначено у Вашому договорі найму житлового приміщення.

Сайботалов Вадим Володимирович 11.07.2019 20:25

Задати додаткове питання

Згодна з колегою.

Федорова Любов Петрівна 12.07.2019 08:55

Задати додаткове питання

Житло соц найму

Втрачається право на укладення договору соц найму на дитину інваліда, якщо після рішення суду вступило в законну силу сім'я придбала житло, по квадратах що не задовольняють вимоги квадратури на 1 особа

Жанна 24.03.2019 8:47

Вітаю! Згідно ст. 51 ЖК РФ громадянами, які потребують житлових приміщеннях, що надаються за договорами соціального найму, визнаються (далі - потребують житлових приміщеннях): є наймачами житлових приміщень за договорами соціального найму, договорами найму житлових приміщень житлового фонду соціального використання або членами сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму, договором найму житлового приміщення житлового фонду соціального використання або власниками житлових приміщень або членами сім'ї власника житлового приміщення і забезпечені загальною площею житлового приміщення на одного члена сім'ї менше облікової норми. Тобто Ви маєте право на укладення договору соціального найму.

24.03.2019 16:19

Задати додаткове питання

Ознайомтеся з цією статтею.

Мулик Максим 24.03.2019 18:39

Задати додаткове питання

Розірвання договору соц. найму

Є угода про розірвання договору соціального найму, хіба є правомочним розірвати договір, а потім з розірваного договору вимагати гроші. Я на підставі розірваного договору, що не зберігав квитанції про оплату комунальних платежів, правда восьми річної давності. Угоду про розірвання договору соціального найму, було за угодою сторін.

Дмитро 20.09.2018 21:49

Добридень! Зобов'язання, що виникають з умов соціального найму, припиняються в момент складання і підписання угоди про розірвання договору. Але, якщо у Вас був раніше борг по комунальних платежах, то Ви зобов'язані його сплатити. Відновити квитанції після стількох років навряд чи можливо.

Дубровіна Світлана Борисівна 21.09.2018 14:18

Задати додаткове питання

Вірно, згоден з колегою

Мартинов Роман Валерійович 22.09.2018 11:40

Задати додаткове питання

Договір соц. найму

Добрий день. Скажіть є договір соц. Найму. Наймач порушує договір і є борг 165 т а договір продляют з таким боргом і наймач не пресудствует на комісії житлової. Як можна супроводжувати щоб виселили з цього житла.

Мирослава 21.08.2018 22:55

Добридень! Згідно ст. 90 ЖК РФ е кщо наймач і проживають разом з ним члени його сім'ї протягом більше шести місяців безповажних причин не вносять плату за житлове приміщення і комунальні послуги, вони можуть бути виселені в судовому порядку з наданням іншого жилого приміщення за договором соціального найму, розмір якого відповідає розміру житлового приміщення, встановленому для вселення громадян в гуртожиток.Запрошуємо вас в офіс на консультацію, де наші фахівці більш детально відповідять на всі питання. Для знижки 50 відсотків на консультацію - Промокод - "Сервісу безкоштовних юридичних консультацій».

Увага! Знижки по промокодом більше не актуальні

Пчелінцева Марина Володимирівна 22.08.2018 11:35

Задати додаткове питання

Мирослава 06.09.2018 1:20

Як мені довбати розірвання договору я стороння особа.

Добридень! Ніяк. Ви не є стороною за договором.

Федорова Любов Петрівна 04.10.2018 13:21

Задати додаткове питання

Повністю згодна з колегою.

Слоновская Тетяна Миколаївна 23.08.2018 17:20

Задати додаткове питання

Також вам будуть корисні наступні статті

Користування житлом за договором найму житлового приміщення житлового фонду соціспользованія
Виселення з житла, наданого за договором найму соціального використання
Припинення договору найму спеціалізованого житлового приміщення
Наймодавець за договорами найму житла житлового фонду соціального використання
Порядок надання іншого житла у зв'язку з необхідністю звільнити наймане
Умови, за яких обмін житлом між наймачами за договорами соціального найму не допускається
Урахування законних інтересів громадян при наданні житла за договорами соцнайму
Надання житла за договорами найму житлових приміщень соціального використання
Права і обов'язки сторін договору найму житла житлового фонду соціального використання
Термін договору найму житла житлового фонду соціального використання
Права і обов'язки членів сім'ї наймача жилого приміщення за договором найму житла житлового фонду соціального використання
Облік наймодавцем заяв про надання житла за договорами найму житлового фонду соціального використання
Виселення наймача і членів його сім'ї з житлового приміщення без надання іншого житла
Право наймача на укладення договору найму житла житлового фонду соціального використання на новий термін
Надання іншого благоустроєного житла за договором соцнайма в зв'язку з виселенням
Наймач за договором найму житла житлового фонду соціального використання
Виселення громадянина з приміщення з наданням іншого житла за угодою про найом соціального типу
Піднайом житлового приміщення, наданого за договором соцнайма
Облік громадян, які потребують надання житла за договорами найму соціального використання
Виселення наймача і його родини з житлового приміщення з наданням іншого житла за договором соцнайма
Предмет договору найму житла житлового фонду соціального використання
Збереження договору найму житла житлового фонду соціального використання при переході прав на житло або зміні наймодавця

Договір соціального найму передбачає оренду приміщення у держави або органів місцевого самоврядування. На надання відповідного житла мають право малозабезпечені сім'ї, військові, працівники державних структур. Укладається угода підлягає обов'язковій реєстрації і передбачає певний порядок дій при його скасування. Особливу увагу слід приділити підставах для анулювання домовленості.

Підстави

Підстави розірвання договору соціального найму залежать від ініціатора відповідної процедури. Наймачеві немає необхідності вказувати причини припинення домовленості. Достатньо лише подати заяву уповноваженій особі про бажання розірвати угоду про соціальне наймання.

Наймодавця для анулювання угоди слід враховувати приписи законодавства. Житлового кодексу РФ визначає наступні підстави для розірваннядоговору соціального найму житлового приміщення:

відсутність оплати за оренду або комунальні послуги протягом півроку;
руйнування або нанесення істотних збитків житлу;
постійне порушення громадського порядку, права та інтереси сусідів;
використання житла не за призначенням, передбаченому договором соціального найму.

Також розірвання угоди передбачається в разі смерті наймача або при зміні статусу житлового приміщення. Проведення капітального ремонту, який передбачає зміну площі, призначення будинку під знесення або його вилучення з житлового фонду - всі подібні ситуації тягнуть за собою розірвання договору соціального найму на підставах, що не залежать від сторін.

У яких випадках не можна розірвати договір?

Розірвання договору соцнайму неприпустимо при відсутності підстав. Якщо наймач справно оплачує оренду за умовами соціального найму, забезпечує збереження житла і не порушує громадський порядок - розірвати домовленість в односторонньому порядку не допускається.

Слід при цьому відрізняти розірвання договору соціального найму від виселення. Таке регламентується статтею 85 ЖК РФ і можливо в наступних ситуаціях:

знесення аварійного будинку, в якому знаходиться надане житло;
вилучення відповідної земельної ділянки під державні або муніципальні потреби;
переклад нерухомості з житлового фонду в нежитловий;
непридатність нерухомості для подальшого проживання;
проведення капітального ремонту, що передбачає істотну зміну житлової площі;
надана нерухомість передається релігійної організації.

У цих ситуаціях розірвання договору соціального найму здійснюється в зв'язку з виселенням. Наймачеві надається аналогічне житло замість втраченого, в тому ж регіоні міста. Допускається за його згоди переклад в іншу місцевість.

Порядок розірвання з ініціативи наймодавця

Розірвання договору найму житла за ініціативою наймодавця здійснюється за такими етапам:

визначення підстав для припинення домовленості;
дотримання досудового порядку дій - направлення повідомлення наймачеві про бажання розірвати угоду;
за згодою - розірвання договору соціального найму за обопільною домовленістю;
при відмові або відсутності відповіді - збір документів, що підтверджують виявлені підстави;
звернення з позовною заявою до суду.

У наведеній процедурі ключову роль відіграють підставидля розірвання договору соціального найму з ініціативи наймодавця. До таких відносять:

непридатність виділених приміщень для подальшої експлуатації - передбачається виселення з наданням нового житла;
використання приміщень не за призначенням;
нанесення шкоди, руйнування виділеної нерухомості;
порушення прав сусідів;
несплата за проживання і комунальні послуги.

Відсутність своєчасного внесення коштів за проживання враховується за піврічний період. У разі короткочасного знімання в розрахунок береться невнесення коштів два рази поспіль.

Як розірвати з ініціативи наймача?

Анулювати дію договору соціального найму з ініціативи наймача допускається за спрощеною процедурою. Для розірвання слід подати заяву на ім'я наймодавця.

Якщо наймач проживає не один, в обов'язковому порядку повинні бути враховані думки всіх членів сім'ї. Для розірвання договору соціального найму вони також дають письмову згоду.

Угода розривається в двох ситуаціях - при наявності власного житла, коли необхідність знімання втрачає актуальність, або при необхідності переїзду. У другій ситуації надання нерухомості передбачає укладання нової угоди.

Розірвання за угодою сторін

Спрощена процедура розірвання договору соціального найму відноситься і до обопільної згоди сторін. Законодавство не закріплює певного порядку дій для відповідних ситуацій. Проте, щоб уникнути подальших претензій слід врахувати певні нюанси.

Для анулювання контракту в довільній формі складається угоду. У ньому вказуються паспортні дані сторін і намір про розірвання договору соціального найму за обопільною згодою. Прописуються і реквізити основного угоди про соціальне наймання.

Рекомендується також складати передавальний акт. Його призначення - зафіксувати факт передачі квартири, її стан, відсутність претензій сторін одна до одної. Складається документ також в довільній формі з внесенням істотних відомостей.

Порядок дій через суд

Припинення договору соцнайму житла через суд здійснюється зазвичай з ініціативи наймодавця. Для ініціації процедури дотримується наведений порядок дій. Головними аспектами стають підстави для судового розгляду і виконання процедури досудового врегулювання.

До подачі позовної заяви наймодавець повинен повідомити наймача про підстави для розірвання та необхідності погашення боргів або завданих збитків. Тільки при відсутності відповіді або можливості для самостійного врегулювання питання, допускається звернутися до суду.

Подати позов до суду слід з наступними документами:

паспорт позивача;
правовстановлюючі документи на володіння зазначеним приміщенням;
договір соціального найму, на розірвання якого подається позов;
паперу, що свідчать про наведені підставах;
докази дотримання досудової процедури;
квитанція про оплату держмита.

Позовну заяву

Позовна заява про розірвання договору соціального найму складається за стандартною формою:

вказується найменування суду, до якого подається позов;
наводяться повні імена, Адреси та контакти позивача і відповідача;
прописуються реквізити договору, коротко викладаються його умови;
визначаються ті умови, які були порушені наймачем, розраховується розмір збитку;
описуються спроби досудового врегулювання, повідомлення, скарги;
вказується мета позову - розірвання договору соціального найму і отримання дозволу на виселення наймача з займаної нерухомості;
наводиться перелік документів, що додаються, проставляється дата і підпис.

Позовна заява подається в районний судза місцем проживання відповідача. У певних ситуаціях держмито може не сплачуватися, якщо позивачем виступають органи місцевого самоврядування.

правові наслідки

Правові наслідки розірвання будь-якої угоди - припинення відповідних прав та зобов'язань. У договорі соціального найму відповідними аспектами є:

надання житлових приміщень;
внесення оплати за їх використання і надані комунальні послуги.

Анулювання домовленості про соціальному наймі з обопільної згоди передбачає припинення даних зобов'язань. Якщо анулювання здійснюється через суд, слід враховувати також і примусове виселення.

На підставі рішення суду, наймодавець одержує право вимагати виселення з житла після розірвання угоди. допускається і примусове застосуваннявідповідних заходів за допомогою правоохоронних органів або судових приставів.

Розірвання договору соціального найму через суд може припускати виникнення додаткових зобов'язань. За розпорядженням суду наймач може бути зобов'язаний виплатити заборгованість по оплаті або відшкодувати завдані збитки.