Безоплатна передача майна між юридичними особами. Договір безоплатної передачі майна. Що таке і як скласти? Завантажити договір передачі майна у власність

Відповідно до чинного правовим регулюванням власник майно може вільно користуватися і розпоряджатися ним. Власник може продати, подарувати, закласти своє майно. Крім того власник також може передати своє майно на безоплатне користування.

Законодавство ретельно регулює правила і порядок укладених договорів безоплатного користування майном. Від інших цивільно-правових договорів дана угода відрізняється тим, що носить безплатний характер, і натомість власник майна не отримує будь-яке відшкодування.

Дана сфера правовідносин отримала своє регулювання у (ст. -).

Особливості складання документа

Предмет договору

На підставі договору безоплатного користування власник майна (позикодавець) передає певне майно в безоплатне і тимчасове користування ссудополучателя, з ссудополучатель зобов'язується повернути майно в стані, якому воно було отримано, з огляду на нормальний знос.

Об'єктом договору безоплатного користування може бути як рухоме, так і нерухоме майно. Але на практиці в основному передається рухоме майно з метою його використання.

важливо! Комерційна організація, яка здійснює підприємницьку діяльність з метою отримання певного доходу, не може передати своє майно своєму засновнику, керівнику або члену управління.

Відповідно до чинного законодавства майно може бути передано в безоплатне користування як її власником, так і іншою уповноваженою особою (наприклад, представником, які здійснює діяльність на підставі довіреності).

передача майна

Каже, що позикодавець зобов'язаний передати майно відповідно до умов договору безоплатного користування. Майно повинно бути придатне для використання за її цільовим призначенням.

Каже, що майно має бути передано, усі речі. При цьому позикодавець має також передати ссудополучателю всю технічну документацію, яка необхідна для використання майна.

Майно може бути передано ссудополучателю як на невизначений проміжок часу, так і з зазначенням певного терміну.

важливо! Якщо договір укладається з невизначеним терміном дії, то необхідно вказати порядок його розірвання. Зокрема, необхідно вказати коли і як ссудодатель може зажадати повернення своёго майна, і протягом яких термінів він зобов'язаний повідомити про свій намір ссудополучателя.

Передача майна ссудополучателю здійснюється шляхом підписання відповідного передавального акта.

Використання майна і його повернення

Ссудополучатель зобов'язаний використовувати майно за його цільовим призначенням та забезпечити його збереження. Майно повинно бути повернуто його власнику в тому вигляді, в якому воно було отримано, звичайно, з огляду на його знос.

Майно повинно бути повернуто в термін, зазначений в договорі безоплатного користування. Якщо договір був укладений без зазначення строку його дії, то в цьому випадку як ссудополучатель, так і ссудодатель можуть розірвати угоду.

У тексті угоди необхідно вказати всі ті випадки, коли сторони можуть відмовитися від виконання договору. Наприклад, ссудополучатель може повернути майно, якщо воно йому більше не потрібно або якщо позикодавець надав йому таке майно, яке не відповідає умовам договору.

А ссудодатель може зажадати повернення майна, наприклад, в тих випадках, коли ссудополучатель використовує майно не за цільовим призначенням.

важливо! всі випадки дострокового розірваннядоговору повинні бути чітко вказані в його тексті.

Заповнений зразок документа

договір
безоплатного користування майном № ___

м ______________ «___» ___________ 20__ року

У особі ________________________________

діючого на підставі ____________________ іменоване в подальшому «Позикодавець», з одного боку і в особі ___________________________________ який діє на підставі ____________________ іменоване в подальшому «Ссудополучатель», з іншого боку, уклали цей договір про наступне.

1. Предмет договору

1.1. Згідно з цим договором Позикодавець зобов'язується передати в безоплатне

користування Користувачеві майно, вказане в, іменоване в подальшому «майно», з технічною документацією для його утримання та експлуатації, а Ссудополучатель зобов'язується повернути те ж майно з технічною документацією в стані не гірше того, в якому його отримав, з урахуванням нормального зносу.

1.2. Майно з копією технічної документації передається Користувачеві на невизначений термін за актом прийому-передачі, підписаним Позичкодавцем і Користувачем.

1.3. Цей договір вступає в силу після його підписання.

2. Обов'язки сторін

2.1. Позикодавець, як балансоутримувач переданого в безоплатне користування майна, зобов'язується:

2.1.1. Надати майно в безоплатне користування в стані, що відповідає його призначенню та умовам цього договору.

2.1.2. Передати Користувачу майно з усіма його приладдям і копію технічною документацією по акту прийому-передачі, який складається і підписується Позичкодавцем і Користувачем у двох примірниках (по одному примірнику для Позичкодавця і Користувача).

2.1.3. Брати участь в порядку, погодженому з Користувачем, в створенні необхідних умов для ефективного використання майна, переданого в безоплатне користування, відповідно до вимог технічної документації, і підтримки його в належному стані.

2.1.4. Визначити організацію і укласти з нею договір на обслуговування переданого в

безоплатне користування майна.

2.1.5. Нести за рахунок власних коштів всі витрати з утримання майна, отриманого в безоплатне користування.

2.2. Ссудополучатель зобов'язується:

2.2.1. Прийняти від Позичкодавця майно, передане в безоплатне користування, з усіма його приладдям і копією технічною документацією по акту прийому-передачі.

2.2.2. Користуватися майном, отриманим в безоплатне користування, відповідно до його призначенням, визначеним Позичкодавцем.

2.2.3. Не надавати майно в користування третім особам без дозволу Позичкодавця.

2.2.4. Забезпечувати вільний доступ представників Позичкодавця, обслуговуючої організації та обраного ним оператора, для проведення перевірки Користувачем умов цього договору, проведення регламентних робіт і забезпечення безперебійного функціонування майна, отриманого в безоплатне користування.

2.2.5. Забезпечити належну охорону майна, отриманого в безоплатне користування.

2.2.6. Надати площі для розміщення переданого в безоплатне користування майна.

2.2.7. Після закінчення терміну договору, а також при достроковому його припиненні безоплатно передати Позичкодавцеві за актом прийому-передачі майно, отримане в безоплатне користування, і всі проведені поліпшення майна, невіддільні без шкоди для його конструкції, в стані не гірше того, в якому він його отримав , з урахуванням нормального зносу.

2.2.8. Підтримувати майно, отримане в безоплатне користування, в повній справності і належному технічному стані, своєчасно провадити ремонт зазначеного майна.

3. Відповідальність сторін

3.1. За невиконання зобов'язань, передбачених цим договором, Позикодавець і Ссудополучатель несуть відповідальність відповідно до законодавства.

3.2. Позикодавець несе відповідальність за надання майна в безоплатне користування в стані, що не відповідає його призначенню та умовам цього договору.

3.3. Позикодавець не відповідає за недоліки майна, переданого в безоплатне користування, які були ним обумовлені при укладенні договору, або були заздалегідь відомі Користувачеві, або повинні були бути виявлені Користувачем під час огляду майна або перевірки його справності при укладенні договору або при передачі майна.

3.4. Ссудополучатель несе ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження майна, отриманого в безоплатне користування, якщо майно загинуло або було зіпсовано у зв'язку з тим, що він використовував його не відповідно до цього договору або призначення майна, або передав його в користування третій особі.

3.5. Ссудополучатель несе також ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження майна, отриманого в безоплатне користування, якщо з урахуванням фактичних обставин міг запобігти її загибель або псування, пожертвувавши своїм майном, але вважав за краще зберегти своє майно.

3.6 Ссудополучатель не несе ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження майна, отриманого в безоплатне користування, якщо Позикодавець був своєчасно сповіщений про фактичні обставини, які можуть спричинити його загибель або псування.

4. Зміна сторін у цьому договорі

4.1. У разі реорганізації або ліквідації Позичкодавця права і обов'язки Позичкодавця за цим договором переходять до правонаступника або іншій юридичній особі, до якого перейшло право розпорядження майном, переданим в безоплатне користування.

4.2. У разі реорганізації Користувача його права і обов'язки за договором переходять до юридичної особи, що є його правонаступником.

5. Відмова від цього договору і його дострокове розірвання

5.1. Позикодавець за власною ініціативою має право вимагати дострокового розірвання цього договору у випадках, коли Ссудополучатель:

• використовує майно, отримане в безоплатне користування, не у відповідності до договору або призначення майна;
• не виконує обов'язків з підтримання майна, отриманого в безоплатне користування, в справному стані або за його змістом;
• істотно погіршує стан майна, отриманого в безоплатне користування;
• передав майно, отримане в безоплатне користування, третій особі без дозволу Позичкодавця.

5.2. Ссудополучатель вправі вимагати дострокового розірвання цього договору в наступних

• при виявленні недоліків, які роблять використання майна, отриманого в безоплатне користування, неможливим або обтяжливим, про наявність яких він не знав і не міг знати в момент укладення договору;
• якщо майно, одержане в безоплатне користування, в силу обставин, за які він не відповідає, виявиться в стані, не придатному для використання;
• якщо при укладенні договору Позикодавець не попередив його про права третіх осіб на передане майно;
• при невиконанні Позичкодавцем обов'язки надати майно в безоплатне користування відповідно до умов цього договору.

5.3. Кожна зі сторін має право відмовитися від цього договору у випадках та в порядку, передбачених законодавством, сповістивши про це іншу сторону за один місяць.

6. Зміна, припинення договору

6.1. Цей договір припиняється в наступних випадках:

• в разі ліквідації Користувача;
• в інших випадках, передбачених законодавством і цим договором.

6.2. У разі дострокового припинення договору Ссудополучатель передає майно з усіма його приладдям, технічною документацією і виробленими поліпшеннями, невіддільними без шкоди для його конструкції, Позичкодавцеві за актом прийому-передачі, який складається і підписується Позичкодавцем і Користувачем у двох примірниках (по одному примірнику для Позичкодавця і Користувача ).

6.3. Зміна умов цього договору, його розірвання і припинення допускаються за згодою сторін, якщо інше не передбачено законодавством і цим договором.

Пропозиції про внесення змін до цього договору розглядаються сторонами в місячний термін і оформляються додатковою угодою, що є невід'ємною частиною цього договору.

7. Порядок вирішення спорів

7.1. Всі суперечки і розбіжності, що виникають між Позичкодавцем і Користувачем за умовами цього договору, вирішуються шляхом переговорів.

7.2. У разі неможливості вирішення спорів або розбіжностей шляхом переговорів вони підлягають розгляду в суді в порядку, встановленому законодавством.

8. Прикінцеві положення

8.1. Всі зміни і доповнення до цього договору дійсні лише в тому випадку, якщо вони вчинені в письмовій формі та підписані уповноваженими представниками всіх сторін.

8.2. Взаємовідносини сторін, не врегульовані цим договором, регламентуються законодавством Російської Федераціїі законодавством Удмуртської Республіки.

8.3. Цей договір складено в двох примірниках (по одному примірнику для Позичкодавця і Користувача), які мають однакову юридичну силу.

8.4. Цей договір вступає в силу після його підписання всіма сторонами і прийняття відповідного розпорядження Позичкодавцем.

8.5. Умови виконання цього договору визнаються Сторонами інформацією обмеженого доступу, є конфіденційними і не підлягають наданню й (або) розповсюдження третім особам без згоди Сторін, за винятком випадків, встановлених законодавством.

Реквізити сторін:

підписи сторін:

Додаток № 1
договору безоплатного
користування майном № ______
«___» ___________ 20__ року

Перелік майна, переданого в
безоплатне тимчасове користування

Підписи сторін:

акт
прийому-передачі
майна

__________________ «___» ____________ 20__ року

В особі ______________________________ діє на підставі ________________ іменоване в подальшому «Позикодавець», з одного боку і ____________________________________ в особі __________________________________________ чинного на підставі

Іменоване в подальшому «Ссудополучатель», з іншого боку, уклали цей Акт про наступне.

Позикодавець відповідно до договору безоплатного користування майном від «___» _________ 20__ р № ______, силами своїх технічних фахівців в присутності представника Користувача передав майно у складі, зазначеному в наведеній нижче специфікації.

Специфікація переданого майна

№ п / п	Найменування майна	кількість	балансова вартість	Серійний номер

Ссудополучатель приймає у тимчасове і безоплатне користування належить

Позичкодавцеві Технічну документацію і готове до експлуатації в штатному режимі і відповідно до функціонального призначення майно.

Цей Акт складено в 2-х примірниках, по утриманню та юридичною силою ідентичних один одному, по одному примірнику для кожної із Сторін.

Договір передачі майна у власність - це папір засвідчує факт передачі прав на володіння від однієї особи до іншої. Основним видом договору про передачу чогось є угода купівлі-продажу зафіксована на папері.

Важливо! Такого роду оформлення взаємовідносин потрібно для того, щоб в майбутньому уникнути претензій. Перш ніж підписувати документа, кожна зі сторін зобов'язана його детально вивчити.

Ключові пункти договору

Будь-яка угода про майнову передачі повинно включати такі важливі пункти:

1. Опис предмета угоди.
2. Особисті дані обох сторін в повному обсязі.
3. Причини, за якими проводиться такого роду перехід прав на речі.
4. Ціни, якщо вона є.
5. Обов'язки сторін, відносно один-одного.

При переході власності на нерухомість угоду необхідно зареєструвати в держорганах.

різновиди

Існує багато різновидів угод з передачі майна у власність, основними з них є:

1. Купівля-продаж.
2. Дарування.
3. Міни.
4. Рента.
5. Енергопостачання.

Купівля-продаж

Перший найпоширеніший, його суть в тому, що одна людина передає іншій у власність річ за гроші, тобто відбувається покупка права володіння.

Є також різні типи такого договору, а саме:

1. Роздрібний продаж - це найпоширеніше угоду, має ключову роль для задоволення потреб громадян.
2. Контракція - цей договір має на увазі купівлю с / г продукції від виробника до закупнику, який в подальшому її переробить або продасть.
3. Поставка - ця угода має на увазі надання постачальником-продавцем в зазначені термін товарів, які він виробляє або закуповує іншій особі для здійснення ним підприємницької діяльності або для особистого використання.
4. Найм-продаж - договір має на увазі, що до того моменту поки покупець не отримав право власності, він є його наймачем.

Дарування і міна

Дарування - це група договорів спрямовані на передачу майна у власність на безоплатній основі від дарувальника до обдаровуваного.

Деякі особливості:

1. Така угода підлягає обов'язковій реєстрації, як і право власності обдаровуваного.
2. Він вважається недійсним, якщо порушені норми законів при його оформленні.
3. Передавати об'єкт договору в дар після смерті дарувальника - це визнання нікчемності, так як в цьому випадку є ознака успадкування.

Мена - це угода, суть якої в передачі майна від однієї особи до іншої без участі грошових коштів або з їх мінімальним залученням. За такою схемою можуть підписуватися договори на будь-які речі, в тому числі квартири, машини, землю.

Оформляється в письмовому вигляді, обов'язкової реєстрації не підлягає, але це може побут зроблено за згодою сторін. Виняток якщо об'єкт договору - це нерухомість.

Рента і енергопостачання

Рента - це угода про передачу майна у власність на тимчасовій основі, за це платник ренти передає певну суму або інше обумовлений забезпечення.

Енергопостачання - це особливий тип угоди, за яким організація, яка займається постачанням електроенергії, поставляє її через мережі абоненту. При цьому він зобов'язується оплачувати отриманий ресурс і користуватися ним за обумовленим режиму.

Вимоги, що висуваються до договорів

• Заповнювати їх можуть тільки дієздатні і повнолітні особи. В іншому випадку угода вважається недійсним.
• Договір міни допускає використання грошової компенсації, якщо обмінюються об'єкти не рівнозначні за ціною. Якщо в документі не вказані ціни, то вартість об'єктів вважається рівнозначною.
• Продавець повинен мати відповідні повноваження, щоб віддати право власності.

висновок

Договору передачі майна у власність супроводжують всі етапи нашого життя. Укладати такого роду угоди потрібно вкрай уважно.

Майнова позика по - іншому називається безоплатним користуванням і в побуті зустрічається часто. Багато хоч раз в житті брали на час у друзів потрібні в даний моментпредмети, які купувати немає сенсу. Коли річ коштує недорого, оформляти на папері угоду немає потреби. Інша справа, якщо мова йде про нерухомість або автомобілі - в цьому випадку розумно буде закріпити порядок взаємовідносин сторін письмово і зробити це потрібно правильно.

Договір безоплатної передачі майна по ГК РФ

Договір позики - правова домовленість, в якій обумовлюються правила надання власником іншій особі - одержувачу власності даром. Регламентується він главою 36 ГК РФ і йому притаманні такі обов'язкові риси:

• Плата за наданий майно не стягується;
• Ссудополучатель не зобов'язаний здійснювати відповідні кроки;
• Угода носить тимчасовий або безстроковий характер;
• Ссудополучатель не має права передавати права користування іншій особі.

За своєю суттю він схожий на договір оренди і позики, тому важливо знати їх основні відмінності:

• Згідно з главою 34 ГК оренда. Крім того, орендар повинен робити тільки поточний ремонт, в той час як одержувач бере на себе зобов'язання і за поточним, і з капітального ремонту. Виняток може бути, якщо в угоді передбачено інший варіант.
• Глава 32 ЦК говорить, що при наданні в безоплатне користування відбувається зміна власника, тобто часовий період чітко не окреслено, при цьому поверненню підлягає той же об'єкт володіння.
• Позику регламентується главою 42 ГК. У ньому прописано, натомість позичальник може повернути гроші або нерухомість.

Обов'язкова інформація, яку потрібно вказати наступна:

• Дані позикодавця і ссудополучателя;
• Відомості про наданий в дар об'єкті;
• Мета здійснення дії;
• Обов'язки і відповідальність учасників угоди;
• Оцінка вартості та документальне підтвердження об'єкта;
• Витрати ссудополучателем на ремонт і утримання;
• Додаткові умови;
• Підписи.

Ця угода може бути складено з різною метою, між сторонами різного виду, Відповідно зразки будуть відрізнятися. Підкаже, як саме скласти угоду в конкретному випадку юрист. Знайдіть професіонала в вашому регіоні. Список претендентів:

Договір безоплатної передачі майна між юридичними особами - зразок

У бізнесі часто буває, що надання товару без оплати здійснюється за участю юридичних осіб. При цьому згідно зі ст. 575 ГК РФ дарування власності між юридичними особами заборонено законом. Передача дарів в цьому випадку можлива, але це можуть бути подарунки вартістю не більше 3 тисяч рублів.

Якщо однією зі сторін є юридична особа, а інший фізичний, договір безоплатної передачі власності може бути укладений без обмежень у вартості. Зразок договору позики між учасниками, одним з яких є організація, повинен містити обов'язки сторін по ремонту.

Договір безоплатної передачі майна в муніципальну власність - зразок

У муніципальну власність передача будь-якого об'єкта може бути здійснена як з федеральної власності, а також юридичним і фізичним особою. При цьому згоди муніципалітету дана процедура не потрібна. Представлений процес проводиться відповідно до положень законодавства.

У разі безоплатної передачі об'єкта в користування окремим муніципалітету, необхідно скласти відповідну угоду. У змісті документа повинна бути відображена вся інформація, що і в стандартній формі акта.

Договір безоплатної передачі майна бюджетній установі - зразок

Надання нерухомості або іншого виду власності без справляння плати з бюджетної організації стає досить популярним явищем. У цьому випадку власник виступає в якості позикодавця, а бюджетна установа в якості ссудополучателя відповідно до статті 288 ГК РФ.

Зразок цього документа містить ті ж пункти, що і стандартна форма угоди надання майна даром. Якщо власністю є нерухомість, бюджетній установі повинні бути надані всі необхідні документи на майно. Представлений зразок відповідає всім правилам, проте в ньому необхідно зазначити ключові моменти, характерні для даного випадку.

Договір на безоплатну передачу майна в цілях благодійності - зразок

Багато які великі організації надають допомогу деяким категоріям нужденних громадян. Ця процедура повинна бути закріплена на папері, порядок здійснення такої діяльності регулюється федеральним законодавством.

Такий документ може бути укладений як між юридичними, так і між фізичними особами, Причому його особливістю є звільнення від податків приймаючої сторони і витрачання коштів на строго обмежені цілі.

Список категорій предметів, яке може бути передано в благодійних цілях, строго обмежений. Однак слід знати, що нерухомість входить до цього переліку. При цьому потрібно оформити відповідну угоду учасників угоди. Форма такої угоди не строго регламентована і може підлягати зміні сторонами. Необхідно лише пам'ятати про перевірку зразка документа досвідченим юристом.

Договір про передачу в безоплатне тимчасове користування майна - зразок

Досить часто власник побоюється і сумнівається в тому, що приймаюча сторона чесно і вчасно поверне переданий об'єкт. В цьому випадку убезпечити себе можна, склавши договір на безоплатне тимчасове користування.

Цей документ можна скласти двома способами:

• Скористатися стандартною формою угоди, вказавши лише терміни повернення. Цей спосіб обійдеться вам дешевше, ніж візит до нотаріуса;
• Оформлення угоди у нотаріуса. До цього способу вдаються, коли вартість речі висока. Мінусом є одночасна присутність у нотаріуса сторін і витрати на допомогу фахівця.

У разі передачі власності на час крім основних даних потрібно вказати терміни, права і обов'язки сторін, можливі штрафи за псування предмета і за затримку. Після укладання угоди підписується акт прийому-передачі. Обидва документи складаються в декількох примірниках і залишаються в учасників.

Договір про передачу в безоплатне безстрокове користування майна - зразок

Складання документа про надання в безоплатне безстрокове користування регламентується ст. 689 ГК РФ. У документі в цьому випадку вказується, що користувач отримує право користуватися власністю безстроково. Складається цей документ за зразком або в довільній формі. Найголовніше - щоб він був завірений підписами з обох сторін. Якщо в учасників дії є бажання, його можна завірити нотаріально.

Договори про передачу майна в користування припускають тимчасовий перехід прав користування і (або) володіння від власника до іншої особи або особам. Законодавство знає три основних види договорів відповідної категорії: оренда, найм і позика.

Договір оренди

Договір орендиє одним з найбільш поширених договорів у цивільному праві.

Відповідно до п. 1 ст. 606 ГК РФ за договором оренди (майнового найму) орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування.

Договір оренди є оплатним, консенсуальним, двостороннім.

Сторони договору - орендодавець і орендар. за загальним правиломі в ролі орендодавця, і в ролі орендаря можуть виступати будь-які суб'єкти цивільного права, як фізичні, так і юридичні особи, а серед останніх - комерційні і некомерційні організації, а також держава, національно-державні, адміністративно-територіальні та муніципальні освіти. Тільки в деяких видах договорів оренди в ролі орендодавця або орендаря повинні виступати спеціальні суб'єкти. В якості орендодавця виступає власник майна або уповноважені ним особи. Суб'єкти вдачі господарського відання можуть передавати нерухоме майно, а суб'єкти права оперативного - рухоме і нерухоме майно - в оренду за згодою власника. Розпорядження майном установи здійснює власник майна установи. Здача майна в оренду - один із способів здійснення належить орендодавцеві права власності, а саме, що входить до його складу правомочності розпорядження майном. Що ж стосується власників інших речових прав, то будь-яка особа, яка не є власником відповідного майна, повинно мати повноваження на здачу цього майна.

істотною умовою договору оренди є предмет договору. В якості предмета договору оренди можуть виступати:

• - земельні ділянки;
• - інші відособлені природні об'єкти;
• - підприємства;
• - інші майнові комплекси;
• - будівлі, споруди;
• - обладнання, транспортні засоби;
• - інші речі, які не втрачають своїх натуральних властивостей у процесі їх використання (неспоживна речі).

Так, договір між власником будівлі і іншою особою, на підставі якого останнім використовує окремий конструктивний елемент цієї будівлі для рекламних цілей, не є договором оренди.

Відповідно до абз. 1 ст. 606 ГК РФ за договором оренди орендодавець зобов'язується надати орендарю майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування. Згідно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договорі повинні бути вказані дані, дозволяють точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю. Якщо такі дані не вказані, умова про об'єкт вважається неузгодженим, а договір - неукладеним.

Виходячи із зазначених норм можна зробити висновок, що предметом договору оренди є певне майно, передане орендарю.

наукова дискусія

У юридичній літературі також висловлюється думка про те, що предметом договору оренди є майно, визначене індивідуальними ознаками. Разом з тим в літературі зустрічається і інша позиція, згідно з якою договір оренди має складний предмет, що включає в себе як дії зобов'язаних сторін, н тому числі з передачі і прийняття майна (об'єкт першого роду), так і саме майно (об'єкт другого роду). Аналогічну думку висловлюють М. І. Брагінський і В. В. Витрянский.

З урахуванням викладеного при узгодженні предмета оренди рекомендується вказати в договорі:

Права і обов'язки сторін, передбачені в ст. 606 ГК РФ; - дані, дозволяють точно встановити майно (об'єкт оренди), щодо якої встановлюються ці права і обов'язки (ст. 607 ЦК України).

Слід також мати на увазі, що відповідно до ст. 608 ГК РФ правом на передачу майна в оренду має його власник або особа, уповноважена власником. Однак ст. 608 ГК РФ не забороняє укладення договору оренди особі, у якого право власності на передану в оренду річ ще не виникло.

Існує точка зору, що для оренди рухомого майна розмір орендної плати не є істотною умовою. Порядок, умови і строки внесення орендної плати визначаються договором оренди. У разі коли договором вони не визначені, вважається, що встановлені порядок, умови та терміни, зазвичай застосовувані при фонді аналогічного майна при порівнянних обставинах (див. 1 ст. 614 ЦК України).

Судова практика

Однак якщо в договорі зазначено, що орендна плата за користування майном дорівнює нулю, цей договір не є договором оренди, оскільки він не передбачає оплатне володіння і користування майном, що відповідно до ст. 606 ГК РФ є одним з ознак орендних відносин. Оскільки орендар в цьому випадку звільнений від внесення орендної плати, зазначений договір згідно з п. 1 ст. 689 ГК РФ може бути проїзний судом договором безоплатного користування (позички). У цьому випадку власник майна не має права потребован, від користувача внесення орендної плати (див. Постанову ФЛС Уральського округу від 10.03.2009 № Ф09-1021 / 09-С6, постанова ФАС Уральського округу від 07.02.2006 № Ф09-99 / 06-С6 ). Також у нього не буде підстав вимагати визнання договору неукладеним і повернення майна в зв'язку з відсутністю державної реєстрації, оскільки законодавством не передбачена реєстрація договору безоплатного користування (див. Постанову ФЛС Уральського округу від 19.09.2005 Л ° Ф09-2996 / 05-СЗ).

Якщо в договорі оренди і акті прийому-передачі сторони не вказали дані, що дозволяють визначити об'єкт оренди, договір буде вважатися неукладеним (п. 3 ст. 607 ЦК України). В такому випадку орендар відповідно до ст. 621 ГК РФ не зможе реалізувати переважне право на оренду цього майна на новий термін і зажадати перекладу на себе прав і обов'язків але укладеним з третьою особою договору.

Судова практика

Однак відповідно до п. 15 постанови Пленуму ВАС РФ від 17.11.2011 № 73 "Про окремі питання практики застосування правил Цивільного кодексу Російської Федерації про договір оренди" договір, в якому не индивидуализировано передане в оренду майно (тобто не погоджено умову про об'єкт і предмет договору), не може бути визнаний неукладеним, якщо він фактично виконувався сторонами. Про фактичне виконання договору може свідчити, зокрема, передача майна орендарю за відсутності будь-яких заперечень з його боку.

Якщо сторони не вказали в договорі індивідуалізують ознаки майна, яке передається орендарю, то відповідно до п. 3 ст. 607 ГК РФ умова про об'єкт вважається неузгодженим, а договір - неукладеним, тобто що не породжує будь-яких прав і обов'язків для сторін (визначення ВАС РФ від 16.11.2007 № 12798/07, ухвала ФАС Уральського округу від 01.02.2010 № Ф09-65 / 10-С6 у справі № А76-7191 / 2009-15- 271).

Орендодавець в зазначеній ситуації може витребувати майно в орендаря, пред'явивши позов про витребування майна з чужого незаконного володіння на підставі ст. 301 ГК РФ.

Крім того, орендодавець має право вимагати повернення майна за нормами про безпідставне збагачення (ст. 1102 ДК РФ).

Разом з тим необхідно враховувати, що орендодавець не може засновувати вимоги про повернення майна за неукладеним договором на нормах ст. 622 ГК РФ.

Судова практика

Якщо в договорі оренди і в акті прийому-передачі сторони не вказали індивідуалізують ознаки тваринного (інвентарний номер, масть, кличку, бирку, клеймо), умова про об'єкт вважається неузгодженим через відсутність даних, що дозволяють точно встановити орендоване майно. У гаком випадку договір є неукладеним (п. 3 ст. 607 ЦК РФ) і в орендаря не виникає права власності на плоди, продукцію та доходи від користування тваринним (див. Постанову Вісімнадцятого арбітражного апеляційного судувід 20.01.2010 № 18А11-10178 / 2009, залишене без зміни Постановою ФАС Уральського округу від 21.04.2010 № Ф09-2663 / 10-СЗ).

У п. 1 ст. 607 ГК РФ прямо вказано, що в оренду можуть бути передані тільки неспоживна речі. Це речі, які не втрачають своїх натуральних властивостей у процесі їх використання - втрачають якісних і кількісних характеристик і не знищуються. Дані речі можуть бути повернуті орендодавцю але закінчення терміну оренди в тому ж стані, в якому вони були передані, з урахуванням нормального зносу. Такі речі, як продукти харчування, корми для тварин і т.п., втрачають свої натуральні властивості в процесі використання, тому не можуть бути передані в оренду (див. Постанову ФАС Волго-Вятського округу від 26.08.2002 № А28-2588 / 02 -133/17, постанова ФАС Північно-Кавказького округу від 22.05.2008 № Ф08-2568 / 2008).

Для того щоб встановити, споживана річ чи ні, необхідно визначити її функціональне призначення. Воно може бути встановлено виходячи з назви роду речей, до якого відноситься дана річ.

Найменування речі дозволяє визначити основні цілі її застосування виходячи із загальноприйнятих понять, а також ідентифікувати відносяться до неї документи, що регламентують мета і обсяг її застосування (інструкція з експлуатації, технічний описі т.п.), і нормативи (ГОСТ, технічні регламенти та т.п.).

приклад

Найменування "токарний верстат" вказує на функціональне призначення речі - засіб для різання матеріалів, а найменування "дрова березові" -на функціональне призначення - паливо. Річ під родовим найменуванням "багаторазова дерев'яна опалубка для пристрою стін із залізобетону" призначена для відливання залізобетонних стін, не дивлячись на те що матеріал, з якого вона виготовлена ​​(деревина), можна використовувати і в якості будівельного матеріалу або палива, тобто споживаних речей. Найменування "бик - виробник молочної худоби" вказує на можливість вилучення корисних властивостей з тваринного (відтворення поголів'я молочної худоби) протягом терміну його життя. Навпаки, найменування "бичок м'ясної худоби" вказує на корисні властивості тваринного - споживання у вигляді м'ясної продукції, що виключає можливість передавати в оренду.

Отже, для того щоб встановити, чи є річ невживані і чи може вона бути передана в оренду, необхідно визначити її найменування, що розкриває функціональне призначення речі.

Згідно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договорі оренди повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю як об'єкт оренди. За змістом зазначеної норми передане в оренду майно повинно бути індивідуалізоване.

Судова практика

Суди вказують, що річ індивідуально визначена (індивідуалізована), якщо вона виділена з інших речей, визначених родовими ознаками, за притаманними тільки їй характеристиками (див. Судову практику, в якій суди роблять аналогічний висновок при розгляді спорів про витребування майна з чужого незаконного володіння ( см. визначення ВАС РФ від 03.06.2010 № ВАС-7254/10, постанова ФАС Північно-Кавказького округу від 01.04.2010 у справі N ° А53-10179 / 2009, постанова ФАС Волго-Вятського округу від 12.09.2007 у справі № А82 -13666 / 2006-35).

Щоб відокремити річ від інших, визначених родовими ознаками, спочатку необхідно виявити ці ознаки (тобто рід речей, об'єднаних загальною назвою і призначенням), що здійснюється шляхом встановлення найменування речі. Тільки потім можна визначити індивідуальні ознаки речі.

На підставі вищевикладеного можна зробити висновок, що об'єктом оренди може бути не будь-яке майно, а тільки річ, що є одночасно неспоживна і індивідуально-визначеною.

Отже, для того щоб належним чином визначити в договорі об'єкт оренди, необхідно:

• - вказати найменування об'єкта оренди (найменування роду речей, до якого він відноситься);
• - описати індивідуальні характеристики об'єкта оренди.

Сторонам важливо знати, що вони можуть укласти договір оренди не тільки по відношенню до всієї речі, але і по відношенню до її частини.

Слід враховувати, що, вказавши на можливість передачі в оренду частини речі, ВАС РФ послався в тому числі на ст. 606 ГК РФ, згідно з якою річ може передаватися тільки в користування без передачі у володіння (абз. 2 п. 9 постанови Пленуму ВАС РФ від 17.11.2011 № 73). Таким чином, представляється, що у орендаря частини речі виникне тільки право користування річчю, але не виникне володіння нею. З цієї причини орендар частини речі не може скористатися речове-правовими способами захисту (ст. 305 ЦК України), наданими законному власнику.

Для того щоб правильно узгодити найменування об'єкта оренди, необхідно знати, що є найменуванням, що відображає функціональне призначення речі, і яким чином його правильно визначити.

В економічному сенсі річ як результат діяльності, представлений в матеріально-речовій формі і призначений для подальшого використання в господарських і інших цілях, підпадає під визначення продукції (ст. 2 Федерального закону "Про технічне регулювання"). Продукція підрозділяється на класи, підкласи, групи, підгрупи і види (див. Загальноросійський класифікатор продукції ОК 005-93). Наприклад: клас - "продукція будівельного, дорожнього і комунального машинобудування", підклас - "машини для землерийних і меліоративних робіт", група - "екскаватори одноковшові з ковшем ємністю від 0,25 до 2,5 куб. М і багатоковшеві", підгрупа - "екскаватор одноковшевий з ковшем ємністю 1 куб. м", вид - "екскаватор одноковшевий з ковшем ємністю 1 куб. м, на гусеничному ходу". Основний розподіл продукції в загальноросійської класифікації завершується видами.

Таким чином, для визначення найменування об'єкта оренди в договорі досить вказати вид продукції.

Якщо в майновий оборот залучаються рухомі речі, які не названі в Класифікація продукції ОК 005-93, найменування об'єкта оренди потрібно визначати виходячи з документів, які додаються до об'єкта - технічні паспорти, інструкції, гарантійна документація, сертифікати відповідності та ін.

Деяка продукція підрозділяється не тільки на види, а й на різновиди. Це більш вузьке розподіл, яке вказує на ряд приватних ознак, характеристик окремих видів рухомих речей. До таких характеристик відносять типи, моделі, марки продукції (ОК 005-93).

Замість опису конкретних характеристик майна боку можуть послатися на технічну документацію, в якій ці характеристики перераховані. Так, при наявності в договорі посилання на технічний паспорт, що містить індивідуалізують ознаки майна, умова про предмет договору оренди може бути визнано узгодженим.

Термін дії договору оренди не є істотною умовою. Відповідно до ст. 610 ГК РФ договір оренди укладається на термін, визначений договором. Якщо термін оренди в договорі не визначений, договір оренди вважається укладеним на невизначений строк. У цьому випадку кожна зі сторін має право в будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за один місяць, а при оренді нерухомого майназа три місяці. Законом можуть бути встановлені максимальні (граничні) строки договору для окремих видів оренди, а також для оренди окремих видів майна (наприклад, для земельних ділянок, ділянок лісу).

Умова про строк оренди визначає період часу, протягом якого орендар має право володіти і користуватися або користуватися об'єктом оренди (ст. 610 ЦК України). Саме за цей період часу орендар сплачує орендну плату (п. 1 ст. 614 ЦК України).

За визначенням ст. 606 ГК РФ договір оренди передбачає не постійне, а тимчасове володіння і користування або користування об'єктом оренди. Тому сторонам важливо визначити період часу, на який об'єкт передається в оренду.

Початок терміну оренди визначає момент, в який майно повинно бути надано орендарю у тимчасове володіння і (або) користування.

Закінчення терміну оренди визначає момент повернення майна з тимчасового володіння і користування орендаря.

Одночасно із закінченням оренди також може закінчуватися дія договору, якщо тільки в ньому не встановлено окремого термін його дії або не передбачені зобов'язання, термін виконання яких настає після повернення майна (і. 3 ст. 425 ЦК України).

Термін оренди повинен бути встановлений за правилами ст. 190-194 ГК РФ, згідно з якими терміни початку і закінчення оренди можуть бути визначені:

• - календарною датою;
• - закінченням періоду часу, обумовленого роками, місяцями, педелі, днями або годинами;
• - вказівкою на подію, яка неминуче має настати.

У цьому випадку договір оренди вважається укладеним, так як термін оренди не є істотною умовою договору оренди (ст. 606 ЦК України). У разі відсутності в договорі терміну оренди він буде дорівнює терміну дії договору. Якщо при цьому термін дії договору не узгоджений, договір буде вважатися укладеним на невизначений термін (п. 2 ст. 610 ЦК України). Це означає, що будь-яка сторона має право в будь-який час відмовитися від договору оренди, попередивши про це іншу сторону за один місяць.

Якщо передача об'єкта в оренду не обумовлена ​​якимись подіями або обставинами і сторони заздалегідь знають точні датипочатку і закінчення користування майном, початок і закінчення терміну оренди рекомендується погоджувати шляхом вказівки на календарні дати.

На практиці термін оренди найчастіше визначають зазначенням на проміжок часу, обмежений календарними датами (наприклад, "з" 01 "січня 2010 р" 31 "березня 2011 року" або "з" 01 "січня 2010 р до" 15 "Февраль 2010 г. "). Узгодження терміну таким способом впливає на визначення тривалості терміну оренди, в тому числі на обчислення орендної плати.

Умова про строк оренди, сформульоване з використанням прийменника "до" або "по", може викликати питання: чи включається дата закінчення терміну оренди в сам термін оренди?

привід до в одному зі своїх значень "вживається при вказуванні часової межі дії"; прийменник по з знахідному відмінку в одному зі значень "відповідає за значенням приводу до".

Щоб уникнути розбіжностей про включення дати закінчення терміну в термін оренди, рекомендується використовувати після зазначення дати закінчення наріччя "включно". Вказівка ​​цього слова при визначенні закінчення терміну оренди буде однозначно свідчити про включення в термін оренди дати його закінчення.

При такому способі узгодження необхідно визначити сам період і його початок. Початок періоду може бути певною календарною датою (ст. 191 ЦК України). Початок терміну оренди також може бути визначено узгодженим сторонами подією. Найчастіше в якості такого вказують момент укладення договору або момент передачі майна орендарю по акту. Також дата початку оренди може бути визначена датою підписання акта про готовність орендованого майна (наприклад, бурової машини) до виробництва робіт (див. Постанову ФАС Уральського округу від 12.03.2009 № Ф09-469 / 09-С4).

Згідно ст. 191 ГК РФ термін оренди при визначенні його періодом часу починає текти ні з календарної дати, зазначеної в договорі, або з моменту настання події, а на наступний день після цієї дати або події.

приклад

Відповідно, якщо орендарю необхідно почати використовувати майно, наприклад, з 1 червня, як дату початку строку оренди в договорі слід визначити 31 травня. Сторони можуть встановити термін передачі 31 травня, щоб орендар міг повноцінно користуватися майном з 1 рюмса. У такому випадку передача майна повинна бути проведена до кінця дня 31 травня. Якщо сторони договору - юридичні особи, то за правилами абз. 2 п. 1 ст. 194 ГК РФ закінчення терміну передачі майна настане в годину, коли в організації, що є орендарем, припиняються відповідні операції.

Щоб уникнути складнощів при визначенні зазначених термінів боку можуть встановити в договорі початок терміну оренди датою передачі майна за актом.

Закінчення терміну оренди, що визначається періодом часу, розраховується за правилами ст. 192 ГК РФ. Так, термін, який обчислюється роками, закінчується у відповідні місяць і число останнього рокутерміну. Наприклад, якщо початок терміну оренди визначено календарної датою 2 червня 2015 року, то термін оренди, рівний одному року, буде починатися 3 червня 2015 року і закінчуватися 2 червня 2016 р

Користування майном іноді доцільно тільки при певних обставинах або після настання якої-небудь події (наприклад, початку льодоходу або посівної). Термін оренди може бути узгоджений шляхом вказівки на таку подію, яка повинна бути неминучим (ст. 190 ЦК України). Ця подія з очевидністю настає незалежно від волі будь-якої сторони або третіх осіб, і дата його початку заздалегідь невідома.

Термін оренди не може бути визначений вказівкою на подію, якщо його наступ залежить від дій і волі будь-якої зі сторін, або іншим чином не має властивість неминучості. Наприклад, суд не визнає неминучими вчинення будь-яких дій стороною договору або третім ліпом (п. 4 інформаційного листа Президії ВАС РФ від 11.01.2002 №66).

У цьому випадку буде вважатися, що сторони не визначили термін оренди, і термін оренди буде дорівнює терміну дії договору. Якщо ж при цьому термін дії договору відсутній, то договір буде вважатися укладеним на невизначений термін. Це означає, що орендодавець може в будь-який час відмовитися від договору і вимагати від орендаря повернення майна, попередивши його про це у терміни, передбачені і. 2 ст. 610 ГК РФ.

Термін дії договору оренди - це період часу, протягом якого діють умови договору і виконуються встановлені ним зобов'язання сторін (ст. 425 ЦК України).

Початок терміну дії договору оренди в силу закону визначається моментом укладення договору. З цього моменту у сторін виникають зобов'язання і починають діяти умови договору. Закінчення терміну дії договору оренди може визначатися на розсуд сторін.

Згідно н. 2 ст. 609 ГК РФ договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом. Зокрема, необхідно реєструвати договір оренди будівель або споруд терміном не менше року (п. 2 ст. 651 ЦК України). Такий договір вважається укладеним з моменту реєстрації (п. 3 ст. 433 ЦК України). Разом з тим ч. 8 ст. 2 Федерального закону від 30.12.2012 № 302-ФЗ встановлено, що правила ст. 609, 651 ЦК України не підлягають застосуванню до договорів, що укладаються після дня вступу в силу зазначеного Закону (після 1 березня 2013). Згодом ст. 3 Федерального закону від 04.03.2013 № 21-ФЗ зазначені зміни були скасовані.

При узгодженні даного умови сторонам слід:

• - визначити термін дії договору за правилами ст. 190-194 ГК РФ;
• - обмежити здійснення права умов договору оренди до відносин, які виникли до його укладення (при необхідності);
• - вказати, чи надається орендареві переважне право на укладення договору на новий термін;
• - встановити, чи буде здійснюватися продовження договору оренди на новий термін з тим же орендарем.

Якщо термін дії договору оренди не визначений, то договір продовжує діяти до встановленого в ньому моменту закінчення виконання сторонами зобов'язань (абз. 2 п. 3 ст. 425 ЦК України). Для договору оренди таким моментом є повернення майна орендодавцю після закінчення певного терміну оренди або внесення орендарем орендної плати за весь строк оренди, якщо за умовами договору вона вноситься після закінчення користування об'єктом оренди. Якщо при цьому в договорі не визначений термін оренди, договір буде вважатися укладеним на невизначений термін (ст. 610 ЦК України).

Дострокове розірвання договору допускається як на вимогу орендодавця, так і орендаря при істотному порушенні умов договору іншою стороною (ст. 619, 620 ЦК України). Так, на вимогу орендодавця договір оренди може бути достроково розірваний судом у випадках, коли орендар:

• - користується майном з істотним порушенням умов договору або призначення майна або з неодноразовими порушеннями;
• - істотно погіршує майно;
• - більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу не вносить орендну плату і т.д.

Відповідно до ст. 621 ГК РФ орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, після закінчення терміну договору має за інших рівних умов переважне перед іншими особами право на укладення договору оренди на новий термін. Орендар зобов'язаний письмово повідомити орендодавця про бажання укласти такий договір у строк, зазначений у договорі оренди, а якщо в договорі такий термін не зазначений, у розумний строк до закінчення дії договору.

При укладанні договору оренди на новий термін умови договору можуть бути змінені за згодою сторін.

Якщо орендодавець відмови орендарю в укладенні договору на новий термін, але протягом року з дня закінчення терміну договору з ним уклав договір оренди з іншою особою, орендар має право за своїм вибором вимагати в суді переведення на себе прав і обов'язків за укладеним договором та відшкодування збитків, завданих відмовою поновити з ним договір оренди, або тільки відшкодування таких збитків.

Орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне перед третіми особами право на укладення договору оренди на новий термін (п. 1 ст. 621 ЦК України), якщо інше не передбачено договором оренди.

Таке право діє тільки щодо оренди одного і того ж об'єкта.

Орендар може реалізувати переважне право тільки при одночасній наявності наступних умов:

• - якщо він повідомив орендодавця про своє бажання скористатися переважним правом на укладення договору на новий термін (див. Постанову ФАС Волго-Вятського округу від 30.03.2009 у справі № А79-5631 / 2008);
• - якщо він сумлінно виконував обов'язки за договором. В іншому випадку орендар втрачає переважне право па укладення договору на новий термін, при цьому істотність порушення не впливає на вирішення питання про його сумлінності. Недобросовісним виконанням обов'язків за договором, при якому орендар позбавляється переважного права на укладення договору, є, зокрема, порушення терміну сплати орендної плати;
• - якщо договір не був відновлений на невизначений термін. В іншому випадку суд може визнати, що орендар втрачає переважне право на укладення договору на новий термін. У той же час існує протилежна судова практика, згідно з якою орендар не позбавляється переважного права в разі поновлення договору оренди на невизначений термін;
• - якщо відсутня угода сторін про розірвання договору після направлення орендарем орендодавцеві заяви про укладення договору на новий термін.

Наявність переважного права не означає того, що орендар може вимагати від орендодавця укладення нового договору на колишніх умовах. В даному випадку орендодавець не пов'язаний умовами колишнього договору. Він має право запропонувати орендарю і третім особам інші умови оренди майна або відмовитися від здачі майна в оренду. Переважне право означає лише право орендаря на укладення договору оренди з орендодавцем щодо того ж майна в першочерговому порядку.

При цьому наслідки порушення орендодавцем переважного права орендаря можуть бути застосовані судом, тільки якщо між орендодавцем і третьою особою укладено договір. Однак у судовій практиці є й інша позиція, згідно з якою орендарю при зверненні з позовом про захист переважного права досить довести намір орендодавця укласти договір оренди цього ж майна з третьою особою.

Сторони можуть узгодити умови про обмеження переважного права орендаря. Це дозволяє орендодавцеві безперешкодно укласти договір з третіми особами.

форма договору оренди залежить від терміну дії договору та предмета договору. Договір оренди будівлі, споруди на термін більше року, а якщо хоча б однієї зі сторін договору є юридична особа, незалежно від терміну, повинен бути укладений у письмовій формі. Договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом (ст. 609 ЦК РФ).

Орендодавець зобов'язаний:

• - надати орендарю майно в стані, що відповідає умовам договору оренди і призначенню майна, а також з приладдям і необхідними документами;
• - надати необхідні для використання майна документи. Якщо орендодавець передав орендарю майно без документів, відсутність яких виключає експлуатацію об'єкта оренди, орендна плата не підлягає стягненню;
• - проводити за свій рахунок капітальний ремонт переданого в оренду майна.

У разі неподання майна в зазначений в договорі оренди термін, а в разі коли в договорі такий термін не зазначений, у розумний термін, орендар може зажадати від орендодавця передачі цього майна, а також відшкодування завданих збитків, або зажадати розірвання договору та відшкодування збитків (п . 3 ст. 611 ЦК України).

Орендодавець має право:

• - вимагати від орендаря дострокового внесення орендної плати у встановлений орендодавцем термін, але не більше ніж за два терміни поспіль в разі істотного порушення орендарем строку внесення орендної плати (п. 5 ст. 614 ЦК України);
• - вимагати розірвання договору та відшкодування збитків, якщо орендар користується майном не відповідно до умов договору оренди або призначення майна (п. 3 ст. 615 ЦК України);
• - вимагати внесення орендної плати за весь час прострочення, якщо орендар не повернув орендоване майно або повернув його несвоєчасно. У разі коли зазначена плата не покриває завданих орендодавцю збитків, він може вимагати їх відшкодування (абз. 2 ст. 622 ЦК України).

Орендар зобов'язаний:

• - своєчасно вносити орендну плату;
• - користуватися орендованим майном відповідно до умов договору оренди, а якщо такі умови в договорі не визначено, відповідно до призначення майна;
• - підтримувати майно в справному стані, проводити за свій рахунок поточний ремонт і нести витрати на утримання майна, якщо інше не встановлено законом або договоримо оренди;
• - при припиненні договору оренди повернути орендодавцю майно в тому стані, в якому він його отримав, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором.

У разі передачі майна з недоліками орендар має право за своїм вибором:

• - вимагати від орендодавця або безоплатного усунення недоліків майна, або відповідного зменшення орендної плати, або відшкодування своїх витрат на усунення недоліків майна;
• - безпосередньо утримати суму понесених ним витратою на усунення даних недоліків з орендної плати, попередньо повідомивши про це орендодавця;
• - вимагати дострокового розірвання договору. Орендодавець, сповіщений про вимоги орендаря або про намір усунути недоліки майна за рахунок орендодавця, може без зволікання провести заміну наданого орендарю майна іншим аналогічним майном, що перебуває в належному стані, або безоплатно усунути недоліки майна.

Якщо задоволення вимог орендаря або утримання ним витрат на усунення недоліків з орендної плати не покриває завданих орендарю збитків, він має право вимагати відшкодування непокритої частини збитків (ст. 612 ЦК України).

Порушення орендодавцем обов'язки але виробництву капітального ремонту дає орендареві право за своїм вибором:

• - провести капітальний ремонт, передбачений договором або викликаний невідкладною необхідністю, і стягнути з орендодавця вартість ремонту чи зарахувати се в рахунок орендної плати;
• - зажадати відповідного зменшення орендної плати;
• - вимагати розірвання договору та відшкодування збитків (п. 1 ст. 616 ЦК України).

Сторони можуть погодити умови користування орендованим майном (П. 1 ст. 615 ЦК України). Такі умови можуть відрізнятися від тих, які випливають з призначення майна.

При цьому "договірні" умови користування повинні виключати втрату об'єктом оренди своїх корисних властивостей, які випливають з його функціонального призначення. Тобто такі умови не можуть бути будь-якими і повинні враховувати основне призначення майна, вимоги експлуатаційних документів і обов'язкових нормативів в частині безпеки і збереження об'єкта оренди.

При узгодженні умов користування об'єктом оренди необхідно узгодити:

• - мета користування об'єктом оренди;
• - способи використання об'єкта оренди;
• - обсяг використання об'єкта оренди;
• - режими вилучення корисних властивостей з об'єкта оренди.

Якщо орендар порушує умови користування майном, то орендодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків (п. 3 ст. 615 ЦК України). Крім того, він має право пред'явити до орендаря позов про усунення порушень. Такий позов буде кваліфікований судом як договірне вимога, а не як позов про усунення порушень права власності, не пов'язаних з позбавленням володіння на підставі ст. 304 ГК РФ.

Мета користування об'єктом оренди - ця умова договору, що визначає кінцевий результат, який орендар має намір отримати при добуванні корисних властивостей з орендованого майна.

Як правило, орендоване майно використовується з метою, відповідних його основного (функціональному) призначенню. Таке призначення міститься в назві майна, експлуатаційних документів, технічних умов і обов'язкових нормативів.

Якщо орендар користується майном не відповідно до його призначенням або умовами договору, орендодавець згідно п. 3 ст. 615 ГК РФ має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Вказівка ​​в договорі мети використання об'єкта оренди тягне за собою обов'язок орендодавця передати його в стані, придатному для такого використання (п. 1 ст. 611 ЦК України). У разі невиконання цього обов'язку суд може визнати, що майно передано з недоліками, повністю перешкоджають його використанню.

Спосіб використання об'єкта оренди - це умова, що визначає технології, методи і прийоми вилучення корисних властивостей з об'єкта оренди.

Як правило, використання орендованого майна здійснюється способами, наступними з його функціонального призначення. Такі способи визначаються експлуатаційними документами, технічними умовами і обов'язковими нормативами. Сторони можуть погодити їх шляхом зазначення в договорі на конкретні технології, методи або прийоми, які повинен застосовувати орендар для вилучення корисних властивостей з майна.

Сторони можуть конкретизувати способи використання майна, що випливають із його призначення. Наприклад, якщо орендодавець бажає продовжити ресурс експлуатації верстата, на якому відповідно до експлуатаційних документів можливо застосовувати різні технології виробництва певної продукції, сторони можуть узгодити конкретну технологію виробництва.

Також сторони можуть узгодити спосіб користування, який не слід з функціонального призначення об'єкта оренди. Наприклад, виробниче обладнання, передане в оренду, використовується не тими способами, які вказані в експлуатаційних документах.

приклад

"Верстат, що передається в оренду за цим договором, надається для його використання в якості експоната виставки" Фрезерувальник-2010 ", яку організує орендарем. Орендар зобов'язується використовувати Верстат тільки наступними способами:

• 1) розташувати Верстат в опалювальному приміщенні на горизонтальній поворотній платформі виставкового стенду;
• 2) не підключати Верстат до електричної мережі;
• 3) не вчиняти на Верстаті будь-якої продукції, в тому числі з метою демонстрації;
• 4) орендар може встановлювати в патрон Станка демонстраційні заготовки на свій розсуд;
• 5) орендар може встановлювати в резцедержатель обробляє демонстраційний інструмент на свій розсуд ".

Обсяг використання об'єкта оренди - це умова договору, що визначає кількісний показник результату вилучення корисних властивостей. Наприклад, на верстаті відповідно до технології робіт і експлуатаційними документами можливо виготовляти 500 штук виробів на добу, але орендодавець бажає продовжити термін його експлуатації, тому передає верстат в користування, визначаючи меншу кількість деталей, яке орендар може виробляти протягом доби.

Режим використання об'єкта оренди - ця умова договору, що визначає параметри експлуатації об'єкта оренди при вилученні з нього корисних властивостей орендарем. Наприклад, на верстаті відповідно до технології робіт і експлуатаційними документами можливо працювати в діапазоні швидкостей обертання шпинделя до 3200 об / хв, але орендодавець бажає продовжити ресурс його експлуатації, тому передає верстат в користування, визначаючи меншу максимально допустиму швидкість обертання.

Сторони повинні визначити перелік приладдя (Комплектуючих виробів, складових частин), Що передаються разом з об'єктом оренди, які можуть знадобитися для його повноцінного використання відповідно до умов договору. Наприклад, потрібно вказати, чи додається до токарно-гвинторізного верстата пристосування-кутник або скільки внутрішніх полиць повинен мати шафа.

Виходячи з положень ст. 135 і 611 ГК РФ договором може бути передбачено, що об'єкт оренди (головна річ) передається без приладдя або без частини приладдя.

Належне визначення умови про склад приладдя об'єкта оренди здійснюється шляхом:

• - узгодження складу приладдя в документах, що відносяться до об'єкта оренди;
• - узгодження складу приладдя об'єкта оренди в тексті договору;

узгодження складу приладдя шляхом вказівки на спеціальні умови користування об'єктом оренди.

Приналежності (їх перелік), як правило, вказуються в експлуатаційних документах на об'єкт оренди.

До таких документів належать надаються орендодавцем технічний паспорт, інструкції з експлуатації, відомість комплекту запасних частин, інструменту та приладдя.

Якщо одне з приладь відображений в даних документах, в інтересах орендаря зробити на них посилання в договорі і вказати їх в якості обов'язкових документів, переданих разом з орендованим майном.

Це дозволить йому довести некомплектність об'єкта оренди, якщо майно буде передано без необхідних речей (ст. 611 ЦК України).

Якщо сторони не погодили з приладь посиланням на документи, які стосуються об'єкту оренди, то орендар, який не отримав потрібні йому приналежності, повинен довести некомплектність майна. Причому таке доведення буде ускладнене тим, що прямо посилатися ira документи, не зазначені в договорі і, можливо, відсутні, він не може, попередньо не отримавши документи і не довівши їх належність до орендованого майна.

Якщо орендарю потрібно, щоб об'єкт оренди мав певні характеристики і він міг бути використаний для досягнення певних цілей, але йому неважливо (або невідомо), за допомогою яких приладдя це може бути досягнуто, в договорі слід вказати необхідну характеристику і мета використання об'єкта оренди. У цьому випадку орендодавець зобов'язаний буде надати приналежність, яка забезпечує відповідність об'єкта оренди зазначеної характеристиці і цілі використання, навіть якщо дана деталь не входить в стандартну комплектацію об'єкта оренди.

Недоліки об'єкта оренди - це неналежну якість речі, що перешкоджає подальшому використанню її орендарем але цільовим призначенням. Даний висновок випливає з судового тлумачення п. 1 ст. 612 ГК РФ.

Наслідки передачі речі з недоліками визначені в п. 1 ст. 612 ГК РФ. Виходячи зі змісту зазначеної норми, за всі недоліки переданого в оренду майна, повністю або частково перешкоджають його використанню, відповідає орендодавець, навіть якщо він не знав про них в момент укладення договору. Однак у випадках, передбачених п. 2 ст. 612 ГК РФ, орендодавець звільняється від відповідальності за ці недоліки, зокрема, якщо вони обумовлені при укладенні договору.

Якщо на момент укладення договору майно має недоліки, в інтересах орендодавця вказати їх в договорі. У цьому випадку він не буде нести відповідальність за п. 1 ст. 612 ГК РФ, навіть якщо зазначені недоліки будуть перешкоджати орендарю в користуванні майном. Зокрема, якщо орендар знав про недоліки майна і при цьому прийняв па себе обов'язок але його капітального ремонту, він не зможе вимагати відшкодування витрат на його проведення, посилаючись на усунення недоліків.

Для того щоб належним чином узгодити умови про недоліки об'єкта оренди, в договорі необхідно:

• - докладно описати сам недолік об'єкта оренди;
• - вказати, в чому полягає перешкода використання об'єкта оренди для цілей договору.

Якщо умова про недоліки об'єкта оренди не погоджено, то при виявленні недоліків, через які орендар не може повністю або частково користуватися майном, він має право пред'явити вимоги, передбачені п. 1 ст. 612 ГК РФ. Зокрема, він може зажадати від орендодавця відшкодування витрат на усунення недоліків. При цьому необхідно враховувати, що п. 1 ст. 612 ГК РФ не передбачено обов'язку орендаря повідомляти орендодавця про факт виявлення недоліків. Однак з абз. 6 п. 1 ст. 612 ГК РФ слід, що орендодавець може усунути їх без додаткової плати або замінити майно на аналогічне в належному стані, якщо він повідомлений орендарем про необхідність цього або про намір усунути недоліки за рахунок орендодавця. Якщо після отримання зазначеного повідомлення орендодавець без затримки не вчинить дії, передбачені абз. 6 п. 1 ст. 612 ГК РФ, орендар має право стягнути з нього витрати, понесені у зв'язку з усуненням недоліків.

Слід враховувати, що орендарю не потрібно отримувати згоду орендодавця на проведення робіт по усуненню недоліків майна.

Якщо орендарю було заздалегідь відомо про недоліки майна або він повинен був виявити їх під час огляду або перевірки майна при його передачі орендодавцем або при укладенні договору, то орендодавець звільняється від відповідальності за передачу майна з недоліками (п. 2 ст. 612 ЦК України).

Судова практика

Так, якщо орендар без зауваженні прийняв майно з недоліками, які він мав би. i виявити під час огляду майна або перевірки його справності (явними недоліками), в подальшому суд може відмовити в задоволенні вимог про відшкодування збитків, понесених у зв'язку з усуненням таких недоліків.

Крім того, якщо орендар прийняв майно без зауважень, він не має права відмовитися від внесення орендної плати у зв'язку з виявленням недоліків, про які він знав або які міг виявити при передачі об'єкта. Однак існує судова практика, згідно з якою відмова орендаря від внесення плати у разі передачі йому майна в неналежному стані визнається правомірним, навіть якщо недоліки могли бути виявлені при його отриманні.

У разі виявлення недоліків у процесі використання майна орендар має право пред'явити вимоги, передбачені п. 1 ст. 612 ГК РФ. Необхідно враховувати, що в судовій практиці існує позиція, згідно з якою, якщо орендар виявив недоліки, але не заявив орендодавцю зазначених вимог і продовжує використовувати майно, він не має права відмовитися від внесення орендної плати, посилаючись на неможливість користування об'єктом оренди. Разом з тим існує протилежна позиція, згідно з якою орендодавцю може бути відмовлено у стягненні боргу з орендаря, що не вносила орендну плату в зв'язку з недоліками переданої майна і неможливістю його використання, незважаючи на те що вимоги, передбачені н. 1 ст. 612 ГК РФ, до судового розгляду орендарем не заявляв.

стан речі - це сукупність змінних при се експлуатації властивостей і параметрів, які визначають можливості застосування речі. Дане визначення випливає з зіставлення нормативів та методичних рекомендацій, що регулюють вимоги з безпеки, технічного обслуговування і т.п. різних технічно складних речей (ГОСТ Р 51709-2001, ГОСТ Р 27.002-89, Методичні рекомендації"Обслуговування медичної техніки", затверджені Міністерством охорони здоров'я РФ 24.09.2003, Міністерства промисловості, науки і технологій РФ 10.10.2003, розпорядження Федерального дорожнього агентства від 16.02.2009 № 46-р, ГОСТ Р 53341-2009 і ін.).

Умова про стан об'єкта оренди - це узгоджені сторонами властивості і параметри орендованого майна, яким воно повинно відповідати для цілей оренди. Дана умова направлено на визначення взаємних уявлень сторін про параметри і корисні властивостіоб'єкта оренди та дозволяє уникнути конфліктів при виконанні договору. Якщо орендарю для цілей користування об'єктом важливо, щоб він відповідав певним параметрам або мав певні властивості, то в договорі необхідно узгодити умови про стан, в якому орендодавець повинен надати майно.

Необхідно враховувати, що, якщо орендар не зможе використовувати майно в зв'язку з отриманням його в стані, що не відповідає його призначенню та умовам договору, суд може визнати, що орендодавець не виконав обов'язок щодо передачі майна, встановлену ст. 611 ГК РФ. Орендодавець в цьому випадку не зможе стягнути з орендаря заборгованість по орендній платі та відсотки за користування чужими грошовими коштами.

Умова про порядок передачі майна визначає, в який термін і в якому місці об'єкт оренди повинен фактично перейти у володіння і (або) користування орендаря, а також ніж повинна бути підтверджена передача.

Слід взяти до уваги, що в силу ст. 608 ГК РФ правом передавати річ в оренду володіє се власник або особа, уповноважена законом або власником. Причому орендодавець повинен мати право власності не в момент укладення договору, а в момент передачі речі орендарю (абз. 1, 2 і. 10 постанови Пленуму ВАС РФ від 17.11.2011 № 73). Згідно абз. 3 п. 12 зазначеної постанови якщо орендарю буде передано майно, на яке у орендодавця не було права власності, власник майна зможе зажадати оплатити користування майном, що перебували в незаконному володінні, на підставі ст. 303 ГК РФ. Дана вимога може бути пред'явлено до лиця, незаконно передала річ в оренду, а також до орендаря, якщо він знав про відсутність у орендодавця відповідного права (абз. 4, 5 п. 12 постанови).

Загальні положення ГК РФ про договір оренди не передбачають будь-яких вимог до порядку передачі майна. Відповідно, сторони можуть узгодити його на свій розсуд.

При узгодженні порядку передачі майна в договорі необхідно визначити:

• - термін передачі майна в оренду;
• - місце передачі майна в оренду;
• - документи, якими підтверджується передача майна в оренду. Якщо умова про порядок передачі майна в оренду не погоджено, то майно повинно бути передано орендарю в розумний строк після підписання договору (і. 3 ст. 611 ЦК України). Передача повинна відбутися в місці зберігання майна, якщо це місце було відомо орендарю в момент укладення договору (абз. 4 ст. 316 ЦК України), або в місці знаходження орендодавця (абз. 6 ст. 316 ГК РФ). Як докази передачі майна можуть використовуватися акти прийому-передачі, інші документи, що підтверджують фактичний перехід майна орендарю, а також інші докази наявності орендних правовідносин.

Умова про повернення орендованого майна визначає порядок виконання обов'язку орендаря повернути орендодавцеві майно у разі припинення договору оренди (абз. 1 ст. 622 ЦК України).

В силу специфіки орендних правовідносин за договором оренди передається індивідуально визначена річ. Відповідно, у разі припинення договору повинна бути повернута саме та річ, яка була надана орендарю у тимчасове володіння і користування. Сторони не можуть узгодити повернення інший (навіть схожою або володіє тими ж родовими ознаками) речі. В іншому випадку укладена угода вже не буде договором оренди.

Також сторони не можуть виключити договором обов'язок орендаря повернути орендоване майно, оскільки цей обов'язок імперативного (абз. 1 ст. 622 ЦК України). Винятком є ​​випадок, коли договором передбачено викуп орендованого майна (ст. 624 ЦК України). Однак сторони вправі визначити порядок повернення майна.

Для узгодження такого порядку необхідно узгодити:

• - стан майна на момент його повернення;
• - приладдя та документи, що підлягають передачі при поверненні майна;
• - місце повернення майна;
• - термін повернення майна.

Під нормальним зносом розуміється та ступінь змін речі, яка передбачається природною при звичайному користуванні нею протягом терміну дії договору. Для деяких речей показник нормального зносу може бути встановлений технічними нормативами або визначений звичайними вимогами (виходячи з умов користування річчю).

Сторони можуть погодити інший стан майна на момент його повернення (абз. 1 ст. 622 ЦК України). Наприклад, може бути передбачено, що воно повертається відремонтованим або з поліпшеннями, зробленими орендарем. Такі умови вигідні орендодавцю, оскільки цінність його майна підвищиться. Однак па орендаря в такому випадку накладаються додаткові обов'язки щодо поліпшення стану майна.

Згідно абз. 1 ст. 622 ГК РФ орендар у разі припинення договору оренди зобов'язаний повернути орендоване майно.

Судова практика

Суди вказують, що воно повинно бути повернуто в момент припинення договору незалежно від підстав його припинення (закінчення терміну дії договору, дострокового розірвання та ін.). При цьому термін повернення майна визначається моментом припинення дії договору (див. Постанову Третього арбітражного апеляційного суду від 16.11.2009 по справі № АЗЗ-8385/2009, постанова Третього арбітражного апеляційного суду від 14.11.2008 № АЗЗ-9580 / 2007-03АП-3167 / 2008).

Однак іноді боку відступають від положень абз. 1 ст. 622 ГК РФ і встановлюють термін повернення орендованого майна, який не збігається з моментом припинення договору оренди. Так, поширеним є умова про те, що майно має бути повернуто через певний час після припинення договору оренди, наприклад, протягом кількох днів після закінчення терміну його дії (див. Постанову ФАС Поволзької округу від 03.03.2009 у справі № А12-7646 / 2008 , постанова ФАС Північно-Кавказького округу від 18.09.2009 по делу.V А20-1896 / 2008, постанова Тринадцятого арбітражного апеляційного суду від 29.06.2009 по справі № Л56-10084 / 2009).

Можна припустити, що узгодження умови про повернення орендованого майна протягом певного терміну після закінчення дії договору є допустимим. Таке право сторін випливає з відсутності в абз. 1 ст. 622 ГК РФ імперативної вимоги про повернення майна одночасно з припиненням договору оренди.

Судова практика

У постанові Пленуму ВАС РФ від 14.03.2014 № 16 "Про свободу договору і її межах" викладено новий підхід до кваліфікації норми, що регулює права і обов'язки за договором, як імперативної або диспозитивної. Судам пропонується відходити від презумпції імперативності в тих випадках, коли відсутня вказівка ​​на можливість передбачати угодою сторін інше.

Відповідно до п. 2 постанови норма є імперативною, якщо містить явно виражений заборона встановити інше. При відсутності такої заборони вона кваліфікується як імперативна тільки в наступних випадках, наведених в н. 3 постанови (критерії імперативності):

• - імперативність необхідна для недопущення грубого порушення балансу інтересів сторін;
• - зміна норми або виключення її застосування створить суперечність з істотою законодавчого регулювання відповідного договору:
• - імперативність необхідна для захисту особливо значущих інтересів (наприклад, публічних інтересів, інтересів третіх осіб або слабкої сторони договору), па захист яких спрямована норма.

У всіх інших випадках норма повинна розглядатися як диспозитивная. У зв'язку з цим сторони мають право в угоді виключити застосування норми або встановити умову, відмінну від передбаченого в ній. При цьому відмінність умов договору від норми не є підставою для визнання договору або окремих його умов недійсними за ст. 168 ГК РФ (п. 4 постанови).

Абзац 1 ст. 622 ГК РФ не містить заборони встановити інше і не відповідає критеріям імперативності, зазначеним в п. 3 постанови. Це дозволяє припустити, що дана норма є диспозитивної в частині терміну повернення орендованого майна. Отже, умова про повернення майна в термін, який не збігається з закінченням терміну дії договору, який суперечить абз. 1 ст. 622 ГК РФ.

Однак при узгодженні умови про повернення майна після закінчення дії договору сторонам слід враховувати, що в ході його виконання може виникнути ситуація, коли майно буде фактично знаходитися у володінні і (або) користуванні орендаря після припинення договору, що спричинить несприятливі наслідки для обох сторін. Так, якщо орендодавець не має наміру продовжувати відносини за договором і не заявить про це до закінчення терміну його дії, суд на підставі п. 2 ст. 621 ГК РФ може визнати договір поновленим на невизначений термін.

Для орендаря, в свою чергу, при встановленні терміну повернення після закінчення дії договору можуть настати такі ж наслідки, як і при простроченні повернення (абз. 2 ст. 622 ЦК України), а саме: він повинен буде сплачувати орендну плату до моменту фактичного повернення майна.

Розмір орендної плати за період після припинення договору і до фактичного повернення об'єкта оренди визначається договором (п. 38 інформаційного листа Президії ВАС РФ від 11.01.2002 № 66 "Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою"). Тому орендодавець має право передбачити в договорі умову про підвищений розмір плати за користування майном в цей період.

Однак не рекомендується поміщати таку умову в розділ про відповідальність, а також встановлювати підвищений розмір орендної плати за кожен день прострочення повернення, оскільки в цьому випадку суд може визнати таку умову угодою про неустойку і зменшити її розмір в порядку ст. 333 ГК РФ.

Утримання майна - це підтримка майна в справному, безпечному і придатному для експлуатації стані відповідно до його призначення, а також сплата що виникають у зв'язку з цим витрат (див. судову практику, в якій дане поняття тлумачиться відповідно до обов'язків власника майна: постанова Вісімнадцятого арбітражного апеляційного суду від 18.03.2010 № 18АП-1099/2010, постанова Третього арбітражного апеляційного суду від 01.07.2010 але справі № АЗЗ-452/2010, постанова президії Санкт-Петербурзького міського суду від 28.06.2006 № 44г-361/06).

Стаття 616 ЦК України диспозитивності і дозволяє сторонам врегулювати свої відносини щодо змісту орендованого майна (п. 4 ст. 421 ЦК України).

Для узгодження умов утримання майна в договорі необхідно передбачити обов'язки сторін:

• - щодо здійснення капітального ремонту;
• - проведення поточного ремонту;
• - підтримці орендованого майна в справному стані;
• - сплату витрат на утримання орендованого майна. Капітальний ремонт - це ремонт, що виконується для відновлення справності та повного або близького до повного відновлення ресурсу виробу із заміною чи відновленням будь-яких його частин, включаючи базові (п. 36 ГОСТ 18322-78 "Система технічного обслуговування і ремонту техніки. Терміни та визначення", затвердженого постановою Державного комітету СРСР по стандартах від 15.11.1978 № 2986).

Судова практика

У судовій практиці використовуються й інші визначення капітального ремонту. Зокрема, під ним розуміється проведення спрямованих на збереження цілісності, призначення та вартості пещи робіт, які вимагають значних витрат на відновлення істотних частин, елементів речі у зв'язку з їх зносом, поломкою або іншими впливами зовнішніх факторів.

Умова щодо проведення капітального ремонту орендованого майна визначає, яка сторона проводить капітальний ремонт, за чий рахунок він здійснюється, а також визначає умови проведення ремонту. Узгодження даної умови в інтересах обох сторін, оскільки воно визначає їх взаємні уявлення про виконання капітального ремонту і дозволяє уникнути конфліктів при його здійсненні.

Тому в договорі необхідно передбачити:

• - сторону, яка несе обов'язок з проведення капітального ремонту;
• - розподіл витрат з капітального ремонту між сторонами;
• - види, обсяг і вартість робіт з капітального ремонту;
• - термін проведення капітального ремонту;
• - порядок внесення орендної плати за період проведення капітального ремонту.

За деякими видами майна вимогами нормативно-технічної документації може бути передбачено проведення планового капітального ремонту з певною періодичністю (п. 39 ГОСТ 18322-78). Наприклад, плановий капітальний ремонт з певною періодичністю передбачений для залізничних вагонів і контейнерів, автомобілів, автобусів, причепів і напівпричепів (п. 5.2.4 Правил безпеки при перевезенні небезпечних вантажів залізничним транспортом, затверджених постановою Федерального гірничого та промислового нагляду Росії від 16.08.1994 № 50, п. 1.2, 2.2.12, 2.15.1 Положення про технічному обслуговуванніі ремонт рухомого складу автомобільного транспорту, затвердженого Міністерством автомобільного транспорту УРСР 20.09.1984). Якщо плановий або позаплановий ремонт передбачений нормативними документами, сторони можуть узгодити, що орендар зобов'язаний проводити тільки плановий капітальний ремонт майна, а орендодавець - позаплановий, або іншим чином розподілити обов'язки з проведення капітального ремонту.

Поточний ремонт - це ремонт, що виконується для забезпечення або відновлення працездатності виробу. Він складається в заміні і (або) відновленні окремих частин речі (п. 38 ГОСТ 18322-78).

У судовій практиці використовується і інше визначення поточного ремонту. Під ним розуміється систематичне і своєчасне проведення робіт по запобіганню майна від передчасного зносу і усунення виникаючих пошкоджень і несправностей.

За користування орендованим майном орендар сплачує орендодавцю винагороду - орендну плату. Договір оренди в силу ст. 606, п. 3 ст. 423 ГК РФ є оплатним. Обов'язок орендаря сплачувати орендну плату є однією з характерних ознак даного виду договорів.

Положення ст. 606, 614 ЦК України не відносять умова про орендну плату до істотних умов договору оренди. Разом з тим нормами ЦК РФ про окремих видах оренди, а також іншими нормативно-правовими актами може бути передбачено, що умова про орендну плату є істотним для договору (абз. 2 п. 1 ст. 432 ЦК України). Зокрема, згідно зі ст. 654 ГК РФ договір оренди будівель і споруд повинен передбачати розмір орендної плати, в іншому випадку він вважається неукладеним. Аналогічні наслідки в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ настануть при відсутності умови про орендну плату в договорі оренди земельної ділянки, оскільки п. 3 ст. 65 ЗК РФ вона віднесена до істотних умов.

Крім того, умова про орендну плату буде істотним, якщо н ході переговорів одна зі сторін заявила про необхідність його узгодження (абз. 2 п. 1 ст. 432 ЦК України). У цьому випадку договір не може вважатися укладеним до тих пір, поки сторони не узгодять назване умова або сторона, яка запропонувала умова про ціну або яка заявила про її погодження, не відмовиться від своєї пропозиції. Даний висновок випливає з позиції, сформульованої Президією ВАС РФ в п. 11 Огляду судової практики у спорах, пов'язаних з визнанням договорів неукладеними (інформаційний лист Президії ВАС РФ від 25.02.2014 № 165).

Правовідносини по оренді рухомого майна регулюються загальними нормами ЦК РФ про оренду (§ 1 гл. 34 ГК РФ). Також до них застосовуються деякі спеціальні норми про окремі види договору оренди - § 2 гл. 34 ГК РФ (прокат), § 3 гл. 34 ГК РФ (оренда транспортних засобів), § 6 гл. 34 ГК РФ (лізинг). Зазначеними нормами умова про розмір орендної плати не віднесено до істотних.

• - вид (форму) орендної плати;
• - розмір орендної плати або спосіб його визначення.

Згідно п. 2 ст. 614 ГК РФ орендна плата може бути встановлена ​​у вигляді:

• - твердої суми платежів;
• - частки надходжень від використання орендованого майна;
• - надання послуг;
• - передачі майна у власність;
• - передачі майна в оренду;
• - покладання витрат на поліпшення орендованого майна;
• - інших видів орендної плати на розсуд сторін.

Згідно подп. 1 п. 2 ст. 614 ГК РФ орендна плата може бути встановлена ​​у твердій сумі платежів. У ст. 140 ГК РФ зазначено, що платежі на території РФ здійснюються в рублях. Отже, ст. 614 ГК РФ передбачає зобов'язання орендаря вносити орендну плату грошовими коштами шляхом готівкових і безготівкових розрахунків (гл. 46 ГК РФ).

Таким чином, належне узгодження орендної плати у твердій сумі платежів проводиться шляхом вказівки розміру орендної плати в рублях (п. 1 ст. 317 ЦК України).

Згідно п. 2 ст. 614 ГК РФ орендна плата може бути встановлена ​​у вигляді частки надходжень, отриманих в результаті використання орендованого майна. Залежно від об'єкта оренди та способу його використання боку можуть узгодити орендну плату шляхом встановлення частки одного або декількох видів надходжень.

У ряді випадків умова про вид надходжень має бути максимально конкретизовано. Це актуально, наприклад:

• - коли об'єктом оренди є майно, в результаті використання якого можуть бути отримані як плоди, так і продукція;
• - коли орендодавець має намір отримати в якості орендної плати частку від конкретного надходження і не претендує на частку від усіх інших плодів, продукції та доходів;
• - коли не ясно, до якої категорії відносяться надходження від використання майна.

У таких ситуаціях слід перерахувати в договорі всі види можливих надходжень і визначити частки, що підлягають передачі орендодавцю, за кожним видом окремо.

Результат переробки плодів (продукції) є самостійною річчю, яка не має стосунку до надходжень від використання орендованого майна. Це пояснюється тим, що при переробці плодів і продукції відбувається їх витрачання (знищення) на створення нової речі (ст. 220 ЦК України), власником якої є орендар (абз. 2 ст. 606, п. 1 ст. 220 ЦК України). Тому таку річ орендар не може передати, а орендодавець витребувати в якості орендної плати, встановленої в формі частки надходжень.

Умова про орендну плату у формі частки доходу на увазі, як правило, грошове зобов'язання орендаря, оскільки найчастіше доходи надходять у вигляді грошових коштів. Доходами від використання орендованого майна можуть бути доходи орендаря, отримані за договором суборенди майна або в результаті виконання робіт, надання послуг з використанням орендованого майна.

При встановленні орендної плати у вигляді частки отриманих в результаті використання орендованого майна продукції, плодів або доходів особливого значення набуває облік таких надходжень.

Для коректного розрахунку орендної плати необхідно, щоб обидві сторони дійшли згоди щодо того, який обсяг продукції проведений (плодів або доходів отримано). Тому в договорі необхідно узгодити механізм встановлення обсягу надходжень.

Контролювати обсяг надходжень від використання майна орендодавець може двома способами:

• - коли вони присутні при виробництві продукції (надходження доходів і плодів);
• - перевіряючи дані, які орендар представив за підсумками певного періоду (етапу) використання.

Якщо орендодавець має намір контролювати обсяг надходжень шляхом перевірки таких відомостей, в договорі необхідно вказати:

• - форму надання відомостей і перелік документів, що їх підтверджують;
• - терміни надання орендарем відомостей;
• - порядок (в тому числі терміни) перевірки і затвердження орендодавцем відомостей, наданих орендарем.

Якщо надходженням від використання рухомого орендованого майна є сільгосппродукція, для обліку і контролю обсягу надходжень можна використовувати форми статистичного спостереження. Їх періодично надають виробники сільгосппродукції в територіальні органи Росстату (див. Наказ Федеральної служби державної статистики від 17.09.2010 № 319 "Про затвердження статистичного інструментарію для організації федерального статистичного спостереження за сільським господарством і навколишнім природним середовищем"):

• - П-1 (СХ) "Відомості про виробництво і відвантаження сільськогосподарської продукції;
• - 24-СХ "Відомості про стан тваринництва";
• - 2-фермер "Відомості про збір урожаю сільськогосподарських культур";
• - 3-фермер "Відомості про виробництво продукції тваринництва і поголів'я худоби".

Якщо орендодавець має намір особисто здійснювати облік фактичного обсягу надходжень, в договорі необхідно встановити:

• - право орендодавця присутнім при використанні орендованого обладнання;
• - обов'язок орендаря допустити уповноваженого спостерігача орендодавця для контролю виробництва продукції, збору плодів, отримання доходів;
• - форму документа, в якому відбивається обсяг надходжень;
• - порядок затвердження сторонами відомостей про обсяг надходжень.

Сторони можуть встановити, що за право тимчасового користування об'єктом оренди орендар повинен надати орендодавцю послуги, тобто вчинити певні дії або здійснити певну діяльність (подп. 3 п. 2 ст. 614, ст. 779 ЦК України).

З буквального змісту подп. 3 п. 2 ст. 614 ГК РФ слід, що при узгодженні даної форми орендної плати сторони повинні вказати в договорі тс послуги, які орендар зобов'язаний надати в якості оплати.

У разі якщо орендар володіє майном, в користуванні яких потребує орендодавець, сторони відповідно до нулі. 4 п. 2 ст. 614 ГК РФ можуть узгодити орендну плату у формі передачі орендодавцю певної речі (речей) в оренду.

З буквального змісту зазначеної норми випливає, що для встановлення такої форми орендної плати сторонам необхідно обумовити, тобто визначити договором дану річ. Належне визначення майна, переданого в оренду в якості орендної плати, проводиться за правилами, встановленими законом для визначення об'єкта оренди (ст. 607 ЦК України).

Підпункт 4 п. 2 ст. 614 ГК РФ передбачає можливість здійснення розрахунків за договором оренди шляхом передачі майна у власність орендодавця. Буквальне зміст зазначеної норми свідчить про те, що для встановлення орендної плати в формі передачі речі у власність сторонам необхідно обумовити, тобто визначити договором, цю річ.

Глава 34 ЦК РФ "Оренда" не містить правил визначення в договорі речі, яка підлягає передачі орендодавцю. Оскільки відносини по оренді майна в цій частині законом не врегульовані, по аналогії закону (ст. 6 ЦК України) до них можуть бути застосовані норми права, що регламентують подібні відносини. За правовою природою зобов'язання орендаря передати у власність орендодавцю визначене майно аналогічно зобов'язанню продавця передати товар покупцеві. Тому до умов про майно, що підлягає передачі у власність в якості орендної плати, застосовуються правила визначення товару, встановлені гл. 30 ГК РФ "Купівля-продаж".

Закон передбачає можливість встановлення орендної плати у вигляді покладання на орендаря обумовлених договором витрат на поліпшення орендованого майна (подп. 5 п. 2 ст. 614 ЦК України). Визначення поліпшень ГК РФ не містить. З аналізу ст. 623 ГК РФ і судової практики випливає, що під поліпшенням розуміються роботи капітального характеру, які підвищують (змінюють) якісні характеристики об'єкта оренди, зокрема роботи по його модернізації, реконструкції, добудови, дообладнання. З буквального змісту подп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ слід, що при узгодженні зазначеної форми орендної плати сторони повинні обумовити, тобто визначити в договорі витрати на поліпшення орендованого майна, які покладаються на орендаря в якості орендної плати.

Наведений в п. 2 ст. 614 ГК РФ перелік видів орендної плати не є закритим. Сторони можуть передбачати в договорі кілька видів орендної плати, враховуючи при цьому вимоги, встановлені для кожного з них. При узгодженні поєднання кількох форм орендної плати сторонам необхідно вказати в договорі, яка форма плати застосовується в конкретному випадку.

Сторони також мають право встановити, що в якості орендної плати орендар сплачує суму боргу третьої особи перед орендодавцем. Така умова відповідає ст. 421, 614 ЦК України.

Орендна плата не може бути встановлена ​​у вигляді оплати орендарем комунальних послуг(Електроенергії, води, тепла), паливно-мастильних та інших матеріалів, що витрачаються при використанні об'єкта оренди. При такій формі плати орендодавець фактично не отримує від орендаря жодної винагороди за надане право користування об'єктом оренди, що суперечить возмездному характеру договорів даного виду (п. 12 інформаційного листа Президії ВАС РФ від 11.01.2002 № 66 "Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою ").

Згідно ст. 450 ГК РФ існують такі підстави для зміни умов договору, в тому числі в частині розміру орендної плати:

• - угода сторін (п. 1 ст. 450 ЦК України);
• - рішення суду, прийняте на вимогу однієї зі сторін (п. 2 ст. 450 ЦК України).

Договір оренди може передбачати як право на зміну умови про розмір орендної плати, так і обов'язок сторін по зміні цієї умови. Сторони можуть встановити взаємне зобов'язання щодо укладення додаткової угоди про зміну розміру орендної плати. Для цього в договорі необхідно вказати, що орендна плата підлягає перегляду за угодою сторін. Також в ньому можна визначити перелік подій, настання яких необхідно для зміни договору, або термін, по закінченні якого розмір орендної плати повинен бути змінений.

Оскільки умова про зміну розміру орендної плати за згодою сторін породжує їх взаємні зобов'язання, будь-яка зі сторін має право вимагати від іншої внесення в договір змін. Сторона, яка одержала пропозицію про зміну розміру орендної плати, не має права ухилитися від підписання відповідної додаткової угоди (ст. 309, 310 ЦК України). В іншому випадку зміни будуть внесені в договір за рішенням суду, а орендна плата буде встановлена ​​в розмірі, заявленому позивачем.

Керуючись п. 2 ст. 424 і п. 1 ст. 450 ГК РФ, сторони можуть закріпити в договорі право на зміну розміру орендної плати в односторонньому порядку. У цьому випадку підставою для зміни є прийняття стороною, якій надано таке право, рішення про зміну умов договору. Для узгодження даного умови необхідно вказати в договорі сторону, якій належить право односторонньої зміни умов договору.

При узгодженні умови про право орендаря на односторонню зміну розміру орендної плати сторонам необхідно враховувати наступне. Умова про надання орендарю такого права не відповідає усталеним звичаям ділового обороту. Як правило, цим правом наділяється тільки орендодавець як особа, яка здійснює розпорядження майном. Тому умова про можливість зміни розміру плати орендарем має бути відображено максимально конкретно, детально і однозначно. В іншому випадку при розгляді спору суд може вирішити, що в договорі допущена технічна помилка і в орендаря відсутній право на зміну розміру орендної плати в односторонньому порядку

У п. 21 постанови від 17.11.2011 № 73 Пленум ВАС РФ роз'яснив, що норма п. 3 ст. 614 ГК РФ є диспозитивною і сторони мають право змінювати розмір орендної плати за згодою сторін частіше одного разу на рік. Однак якщо орендодавцю законом або договором надано право змінювати розмір орендної плати в односторонньому порядку, він може скористатися ним не частіше ніж один раз на рік.

Угода про зміну орендної плати має бути укладена в тій же формі, що і договір (п. 1 ст. 452 ЦК України). Згідно п. 1 ст. 609 ГК РФ договір оренди повинен бути укладений у письмовій формі, якщо він укладається на термін більше року або (незалежно від терміну), якщо хоча б однією зі сторін є юридична особа.

Зміна розміру орендної плати за згодою сторін може бути оформлено:

• - шляхом складання одного документа, наприклад додаткової угоди, протоколу і т.п. (П. 2 ст. 434 ЦК України);
• - шляхом направлення оферти однією стороною і її акценту інший (ст. 435-443 ГК РФ).

Порядок зміни умов договору але угодою сторін встановлений законом, тому погоджувати його не потрібно. При відсутності в договорі умов про даний порядку сторони повинні керуватися положеннями гл. 29 ГК РФ.

Відповідно до п. 3 ст. 453 Цивільного кодексу України зобов'язання сторін починають діяти в зміненому вигляді з моменту укладення угоди про зміну розміру орендної плати. Однак дана норма передбачає можливість встановлення в договорі чи додатковій угоді іншого порядку вступу змін в силу. Так, в додатковій угоді може бути зазначено, що умова про зміну розміру орендної плати починає діяти через деякий час після підписання угоди. У цьому випадку сторони повинні визначити термін вступу змін в силу за правилами ст. 190-192 ГК РФ. Вони можуть встановити в договорі чи додатковій угоді конкретну дату або період часу, після закінчення якого зміни набирають чинності.

Угода про зміну розміру орендної плати за договором оренди нерухомого майна, що підлягає державній реєстрації, зокрема, договору оренди будівлі, споруди, укладеним на рік і більше (п. 2 ст. 651 ЦК РФ), також підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту реєстрації в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ. Така угода є невід'ємною частиною договору і змінює зміст і умови породжується договором оренди обтяження, внаслідок чого на нього поширюється вимога про державну реєстрацію (п. 9 інформаційного листа Президії ВАС РФ від 16.02.2001 № 59 "Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" ").

Разом з тим слід враховувати, що, якщо орендодавець направив орендарю лист про зміну розміру орендної плати і орендар став сплачувати її в зазначеному розмірі, суд на підставі п. 3 ст. 438 ГК РФ і п. 5 інформаційного листа Президії ВАС РФ від 05.05.1997 № 14 "Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з укладенням, зміною і розірванням договорів" може визнати, що орендар зробив конклюдентні дії по виконанню умов, перерахованих в оферті. Такі дії свідчать про згоду орендаря на внесення змін до договору, в зв'язку з чим висновок додаткової угоди не потрібно. У цьому випадку орендар не має права вимагати з орендодавця стягнення безпідставного збагачення.

Оскільки при зміні розміру орендної плати в односторонньому порядку додаткову угоду не складається, орендар повинен бути повідомлений про таку зміну. При цьому обов'язок вносити орендну плату в новому розмірі виникне у орендаря з дати отримання такого повідомлення.

Якщо договором визначені умови зміни розміру орендної плати, сторона повинна підтвердити наступ цих умов. У зв'язку з цим в договорі рекомендується встановити:

• - спосіб повідомлення про зміну умов договору;
• - перелік доданих до повідомлення документів або включаються в повідомлення відомостей, що підтверджують наявність умов для зміни розміру орендної плати.

Сторони можуть встановити такі способи доведення волі однієї з них до відома іншої:

• - публікація інформації в певному ЗМІ (найменування та реквізити вказуються в договорі);
• - направлення повідомлення за допомогою поштового або телеграфного зв'язку (тип поштового відправлення може бути уточнений договором);
• - вручення повідомлення нарочним (певним договором особам і (або) за певним договором адресою).

Залежно від встановлених договором умов зміни документами (даними), що підтверджують їх наступ, можуть бути:

• - результати оцінки ринкової вартості оренди, отримані незалежним оцінювачем;
• - вказівку ЦБ РФ "Про розмір ставки рефінансування Банку Росії";
• - опубліковані Федеральною службою державної статистики відомості про індекс споживчих цін.

Сторони можуть вказати в договорі максимальну величину зміни орендної плати. При наявності цієї умови орендна плата може бути змінена тільки у встановлених договором межах.

Умова про межі зміни розміру орендної плати рекомендується включати в договір, який передбачає односторонню зміну розміру, оскільки воно буде захищати орендаря від різкого збільшення, а орендодавця від різкого зменшення розміру орендної плати.

Слід враховувати, що договір, який містить умову про регулярне зміні розміру плати за згодою сторін, породжує взаємні зобов'язання сторін щодо підписання відповідної додаткової угоди. В такий договір рекомендується включати положення про межі перегляду орендної плати, оскільки при його наявності сторона, з якої випливає укладення додаткової угоди, має право вимагати зміни орендної плати тільки у встановлених договором межах.

Перевищення передбачених договором меж зміни орендної плати є незаконним (ст. 309, 310 ЦК України). Орендодавець не зможе зажадати від орендаря внесення орендної плати в розмірі, розрахованому без урахування визначених договором меж.

Межа зміни розміру орендної плати може бути встановлений:

• - у вигляді твердої величини;
• - шляхом вказівки на порядок обчислення межі.

Умова про внесення орендної плати включає в себе інформацію про те, в якому порядку, коли (до початку, після закінчення або протягом терміну оренди), якими частинами (або одноразово) і хто (орендар або третя особа) буде вносити орендну плату.

Для узгодження умови про внесення орендної плати сторонам рекомендується вказати в договорі:

• - порядок внесення орендної плати;
• - періодичність внесення орендної плати;
• - термін внесення орендної плати;
• - можливість внесення орендної плати третьою особою.

Правила ст. 614 ГК РФ дозволяють сторонам самостійно визначити періодичність (частоту) внесення орендної плати. Незважаючи на те що така можливість передбачена тільки для орендної плати в твердій грошовій сумі (пп. 1 п. 2 ст. 614 ЦК України), узгодити періоди внесення можна для будь-якої форми орендної плати.

Одноразове внесення орендної плати зазвичай застосовується в договорах орендаря про на нетривалий термін. У цьому випадку встановлюється розмір орендної плати за весь строк дії договору і термін внесення орендної плати (передоплата або відстрочення).

Найбільш часто в договорі оренди встановлюється обов'язок орендаря вносити орендну плату рівними сумами (частинами) через однакові проміжки часу. При цьому орендна плата встановлюється не за весь термін дії договору, а за певний проміжок часу користування об'єктом оренди. Для узгодження такого умови сторонам необхідно визначити тривалість облікового періоду, розмір плати за цей період і строк внесення плати.

Якщо договір не містить умови про періодичне внесення орендної плати, вважається встановленої періодичність внесення орендної плати, зазвичай застосовується при оренді аналогічного майна при порівнянних обставинах (п. 1 ст. 614 ЦК України). Так, суд може визнати, що до звичаїв ділового обороту відповідає умова про внесення орендної плати один раз на місяць або квартал (див. Постанову Дев'ятого арбітражного апеляційного суду від 07.07.2008 № 09АП-5378/2008-ЛК, 09АП-5379/2008 -ак).

У договорі оренди рекомендується визначити термін внесення орендних платежів. Якщо сторони передбачили не одноразово, а періодичне внесення орендної плати, строк необхідно узгодити для кожного періоду оренди. Існують такі строки оплати:

• - попередня оплата - орендна плата вноситься до початку або на початку терміну (періоду) оренди;
• - відстрочка - орендна плата вноситься в кінці або після закінчення терміну (періоду) оренди;
• - аванс і доплата (остаточний розрахунок) - частина орендної плати вноситься до початку терміну (періоду) оренди, а частина після його закінчення.

Строки внесення орендних платежів за користування певними об'єктами оренди можуть бути встановлені нормативним актом (див., Наприклад, постанова Уряду РФ від 30.06.1998 № 685 "Про заходи щодо забезпечення надходження до федерального бюджету доходів від використання федерального майна"). При узгодженні договору оренди таких об'єктів сторонам необхідно керуватися чинними актами, що містять норми цивільного права. Умова, яке суперечить нормативним актом, є нікчемним на підставі ст. 168 ГК РФ. Однак ця обставина не робить недійсним весь договір (ст. 180 ЦК України). Тому до відносин сторін у частині строків внесення орендної плати застосовуються правила, встановлені правовими актами (п. 4 ст. 421, ст. 422 ЦК України).

При цьому слід враховувати, що нормативні правові акти суб'єктів РФ не віднесені до актів, що містять норми цивільного права (ст. 3 ГК РФ), в зв'язку з чим договір оренди або його умови не будуть визнані нікчемними, навіть якщо вони їм суперечать. Разом з тим у судовій практиці існує протилежна позиція, згідно з якою в зазначеній ситуації договір або умова є нікчемними.

Відповідно до п. 1 ст. 614 ГК РФ обов'язок вносити орендну плату лежить на орендарі.

Закон не обмежує право орендаря доручити внесення орендної плати іншим особам, наприклад суборендарю або іншому своєму боржникові. Тому орендодавець зобов'язаний прийняти виконання, запропоноване за боржника третьою особою, якщо виконання зобов'язання покладено боржником на вказане третя особа (п. 1 ст. 313 ЦК України). Якщо для орендодавця принципово внесення орендної плати саме орендарем, в договорі необхідно узгодити умови про заборону покладання зобов'язання орендаря по оплаті на третіх осіб.

Сторони повинні враховувати, що деякі форми орендної плати не дозволяють орендарю покласти обов'язок по сплаті на третю особу. До таких форм відноситься орендна плата у вигляді передачі орендодавцю індивідуально визначеного майна у власність або в оренду. Зазначені зобов'язання можуть бути виконані тільки орендарем як особою, яка володіє майном на законній підставі (ст. 209, 608 ЦК України).

На особливу увагу сторін заслуговує зобов'язання щодо внесення орендної плати у формі надання послуг орендарю. При визначенні порядку внесення орендної плати у вигляді надання послуг по аналогії закону можуть застосовуватися правила гл. 39 ГК РФ "Оплатне надання послуг".

Згідно ст. 780 ГК РФ виконавець зобов'язаний надати послуги особисто і не має права без згоди замовника залучати до виконання третіх осіб. Однак договір, в якому передбачена натуральна форма оплати, не є змішаним (п. 3 ст. 421 ЦК України), зобов'язання з надання послуг не є самостійним, оскільки являє собою форму орендної плати. Тому в цьому випадку п. 3 ст. 421 ГК РФ і застосовувати до відносин сторін положення ГК РФ про оплатне надання послуг не обов'язково.

Таким чином, якщо орендна плата в формі надання послуг вноситься за орендаря третьою особою, виникає суперечність норм ст. 313 і 780 ГК РФ. У такій ситуації неясно, чи є орендар виконав зобов'язання, якщо він доручив надання послуг третім особам, і чи має право орендодавець відмовитися від виконання, запропонованого за орендаря. На сьогоднішній день судова практика з цього питання не виявлено. Щоб уникнути можливих суперечок про неналежне або належне виконання орендарем зобов'язань сторонам необхідно вказати в договорі право орендаря на залучення третіх осіб до надання послуг.

При покладанні обов'язки по оплаті оренди на третю особу орендар не вибуває з розглянутого правовідносини і його обов'язок але внесення орендної плати не припиняється.

Оскільки згідно з п. 3 ст. 308 ГК РФ зобов'язання не створює обов'язків для осіб, які не беруть участі в ньому в якості сторін, орендодавець не має права пред'являти вимогу про внесення плати до третьої особи. По відношенню до орендодавця внесення плати за орендаря є правом, а не обов'язком третьої особи. Тому навіть при наявності в договорі умови про можливість внесення орендної плати третьою особою орендодавець має право пред'явити вимогу про оплату оренди тільки орендарю.

Тому якщо сторони заздалегідь погодили, що орендні платежі повинні вноситися третьою особою, в інтересах орендодавця зробити це третя особа (платника) стороною договору оренди, тобто підписати тристоронній договір. У такому договорі необхідно передбачити обов'язок платника але внесення орендної плати. Тільки в цьому випадку платник стає зобов'язаним перед орендодавцем.

В якості гарантії належного виконання договору орендар сплачує орендодавцю гарантійний (забезпечувальний) платіж. Гарантійний платіж визнається в судовій практиці способом забезпечення виконання зобов'язань, які не пойменованим в ст. 329 ГК РФ (див. Постанову ФАС Уральського округу від 27.06.2011 № Ф09-3618 / 11, постанови ФАС Московського округу від 15.06.2011 № КГ-А40 / 5516-11, від 05.07.2010 № КГ-А40 / 6635-10 ).

В першу чергу гарантійний платіж покликаний забезпечити виконання орендарем обов'язку зі сплати орендної плати. На практиці за рахунок даного платежу відшкодовуються також належні до сплати суми неустойки та збитків, завданих орендодавцю (див. Постанову ФЛС Московського округу від 18.04.2011 № КГ-А40 / 3206-11-П).

Гарантійний платіж можна встановити також з метою забезпечення виконання орендарем наступних умов договору:

• - про повернення майна у разі припинення договору;
• - внесення інших платежів, передбачених договором;
• - зміст майна в справному стані.

У законодавстві не визначено, як повинен називатися такий платіж, тому сторони мають право визначити його найменування самостійно. Найбільш часто зустрічаються такі формулювання, як "забезпечувальний платіж" або "гарантійний платіж". Можливі й інші назви:

• - забезпечувальний депозит (див. Постанову ФАС Волго-Вятського округу від 14.04.2011 у справі № А82-6483 / 2010);
• - забезпечувальний внесок (див. Визначення ВАС РФ від 25.04.2011 № ВАС-4878/11);
• - гарантійний внесок (див. Постанову ФАС Московського округу від 27.07.2011 № КГ-А40 / 7474-11);
• - гарантійна плата (див. Постанову ФАС Московського округу від 18.04.2011 № КГ-А40 / 3206-11-П);
• - страховий депозит (див. Постанову ФАС Західно-Сибірського округу від 24.03.2011 у справі № А27-6102 / 2010);
• - гарантійний фонд (див. Постанову ФАС Московського округу від 20.10.2010 № КГ-А41 / 12083-10);
• - заставний платіж (див. Постанову ФАС Уральського округу від 27.06.2011 № Ф09-3618 / 11);
• - страховий платіж (див. Постанову ФАС Московського округу від 12.01.2010 № КГ-А40 / 13999-09).

Сторони вправі узгодити умову про те, що при порушенні орендарем зобов'язань за договором і в ряді інших випадків забезпечувальний платіж; не повертається орендарю, а утримується орендодавцем (ст. 421 ЦК України).

Необхідно враховувати, що утримання забезпечувального платежу в даному випадку не є способом забезпечення зобов'язання, передбаченим ст. 359, 360 ЦК України, оскільки предметом утримання можуть бути тільки речі, а не грошові кошти(Див. Постанову ФАС Московського округу від 15.06.2011 № КГ-А40 / 5516-11).

При включенні в договір умови про утримання гарантійного платежу необхідно узгодити:

• - підстави утримання гарантійного платежу;
• - умова про залік платежу.

Узгодження умови про утримання забезпечувального платежу при розірванні договору вигідно орендодавцю, оскільки в зв'язку з достроковим припиненням договору він втрачає можливість отримати дохід, на який розраховував, і змушений шукати нового орендаря. Утримання забезпечувального платежу дозволяє йому компенсувати понесені розірванням договору втрати.

В силу норм ст. 421 ГК РФ про свободу договору сторони мають право визначити, що гарантійний внесок не повертається, навіть якщо припинення договору відбувається не у зв'язку з порушенням стороною зобов'язань по ньому (див. Постанову ФАС Московського округу від 25.10.2010 № КГ-А40 / 11183-10) . Орендар в цьому випадку не буде мати право вимагати заліку внесеного забезпечувального платежу в рахунок сплати орендних платежів.

При цьому, щоб уникнути зловживання правом з боку орендодавця доцільно встановити, що забезпечувальний платіж не може бути утримано при невмотивоване розірвання договору з ініціативи орендодавця або при його розірванні в зв'язку з допущеними ним порушеннями умов договору.

Судова практика

Якщо сторони хочуть включити в договір умову про те, що забезпечувальний платіж при розірванні договору орендаря не повертається, вони повинні враховувати, що спори, що виникають з застосування такої умови, суди вирішують неоднозначно.

У практиці арбітражних судівсклалося кілька підходів до вирішення спорів, пов'язаних з внесенням і поверненням забезпечувального платежу (див. визначення ВАС РФ від 30.06.201 1 № ВАС-5607/11), і стосуються вони в основному наступних умов договору:

• - утримання платежу у вигляді штрафу за розірвання договору орендарем;
• - утримання платежу при розірванні договору орендодавцем у зв'язку з порушенням орендарем умов договору.

Суди визнають правомірним включення в договір умови, згідно з яким орендодавець має право утримати забезпечувальний платіж в якості штрафу за розірвання договору з ініціативи орендаря. Як вказують суди, така умова не суперечить ст. 329, 421 ЦК України.

Однак у судовій практиці зустрічається протилежна позиція про неможливість включення в договір зазначеного умови. Суд визнає таку умову нікчемним в силу ст. 168 ГК РФ, оскільки воно суперечить ст. 330 ГК РФ. Відмова від виконання договору за встановленими їм або законом підстав є реалізацією стороною наданого їй права, а не порушенням зобов'язання.

Сторони можуть узгодити умови про те, що платіж; не повертається у разі розірвання договору орендодавцем у зв'язку з порушенням орендарем умов договору, наприклад строків внесення орендної плати. Така умова визнається правомірним. Орендар в цьому випадку повинен буде погасити заборгованість по орендній платі, сплатити договірну неустойку і при цьому не буде мати право вимагати повернення забезпечувального платежу, посилаючись на неможливість застосування двох заходів відповідальності за одне порушення.

Однак якщо договір розірвано не в зв'язку з порушенням його умов орендарем і при цьому встановлена ​​окрема неустойка за прострочення внесення орендної плати, орендодавець, як вказують суди, не має права утримувати забезпечувальний платіж, оскільки подвійна відповідальність за одне і те ж порушення законодавством не передбачена (див . постанову Дев'ятого арбітражного апеляційного суду від 11.08.2011 №09АП-17792/2011-ГК).

Утримання суми забезпечувального платежу орендодавцем проводиться шляхом зарахування зустрічних однорідних вимог відповідно до ст. 410 ГК РФ. При цьому суди вказують, що виходячи зі змісту даної норми залік можливий, якщо термін виконання забезпеченого платежем зобов'язання настав і вимоги сторін про заліку є зустрічними, однорідними і безперечними (див. Постанову Тринадцятого арбітражного апеляційного суду від 16.02.2011 у справі Л "А56- 26698/2010, постанова Дев'ятого арбітражного апеляційного суду від 30.08.2011 № 09АП-19104/2011-ГК, 09АП-19107/2011-ГК). Так, наприклад, вимога орендодавця про відшкодування витрат на ремонт майна та приведення його у стан, придатний для подальшої здачі в оренду, не є безперечним. Суд може визнати такі витрати збитками, які необхідно довести відповідно до ст. 15,393 ГК РФ. у цьому випадку незважаючи на наявність в договорі умови про компенсацію витрат на ремонт за рахунок забезпечувального платежу орендодавець не зможе зарахувати ці витрати в рахунок платежу, якщо не доведе їх розмір (см. постанову Дев'ятого арбітражного апеляційного суду від 14.08.2009 № 0 9АП-13665/2009-ГК).

Відповідно до п. 4 зазначеної постанови Пленуму ВАС РФ від 14.03.2014 Л!> 16 норма ст. 410 ГК РФ є диспозитивною. Це означає, що сторони мають право погоджувати умову, відмінну від передбаченого в даній статті. Так, сторони можуть домовитися про можливість заліку зобов'язань, строк виконання яких не настав. Крім того, сторони мають право погоджувати умову про заліку неоднорідних вимог. Наприклад, якщо договором передбачено обов'язок орендаря провести ремонт орендованого майна перед його поверненням, то з урахуванням позиції, викладеної в постанові Пленуму ВАС РФ від 14.03.2014 № 16, сторони можуть включити в договір умову про можливість заліку зобов'язання орендаря гарантійним (забезпечувальних) платежем . Вартість ремонту при цьому можна визначити за кошторисом, складеним незалежним експертом.

Згідно ст. 410 ГК РФ для проведення заліку необхідно заяву хоча б однієї зі сторін - орендаря або орендодавця. При цьому така заява має бути отримано іншою стороною (п. 4 інформаційного листа Президії ВАС РФ № 65 від 29.12.2001 "Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з припиненням зобов'язань заліком зустрічних однорідних вимог"). Тому для того щоб орендодавець міг провести залік забезпечувального платежу в рахунок виконання грошових зобов'язань орендаря без додаткового направлення орендарем або орендодавцем заяви про зарахування і для виключення ризику неотримання його іншою стороною, рекомендується узгодити умови про можливість заліку забезпечувального платежу безпосередньо в договорі.

Якщо орендодавець звернувся до суду з позовом про стягнення орендної плати, орендар не зможе заявити про заліку забезпечувального платежу в рахунок сплати заборгованості (п. 1 інформаційного листа Президії ВАС РФ від 29.12.2001 № 65 "Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з припиненням зобов'язань заліком зустрічних однорідних вимог "). На підставі даної правової позиції ВАС РФ суди вказують, що в цьому випадку орендар може звернутися

СО зустрічним позовом про стягнення забезпечувального платежу (див. Постанову ФЛС Московського округу від 25.07.2011 № КГ-А41 / 7394-11, постанова Тринадцятого арбітражного апеляційного суду від 23.06.2011 по справі № Л56-61686 / 2010).

В силу норм про свободу договору (ст. 421 ЦК України) сторони мають право на свій розсуд встановити в договорі випадки, при настанні яких орендар зможе зажадати повернення забезпечувального платежу (визначення ВАС РФ від 09.12.2009 № ВАС-16005/09). Відповідно умови про повернення зацікавлений перш за все орендар.

В якості підстави повернення можуть бути передбачені:

• - розірвання договору орендарем у зв'язку з порушенням його умов орендодавцем (ст. 620 ЦК України);
• - розірвання договору з ініціативи орендодавця;
• - розірвання договору за угодою сторін відповідно до п. 1 ст. 450 ГК РФ;
• - закінчення терміну дії договору за відсутності будь-яких порушень договору з боку орендаря.

Судова практика

У разі укладення договору оренди на новий термін необхідно враховувати наступне.

Якщо забезпечувальний внесок має бути повернуто після припинення договору, після його закінчення сторони укладають новий договір щодо цього ж майна, забезпечувальний внесок може не повертатися, а залишатися у орендодавця в рахунок забезпечення зобов'язань орендаря щодо нового договору (див. Постанову ФАС Московського округу від 28.03. 2011 року № КГ-А40 / 2066-11).

При цьому після припинення договору орендодавець не має права утримувати суму забезпечувального платежу, посилаючись на закінчення строку позовної давностіна вимогу орендаря про його повернення в зв'язку з тим, що така вимога могло бути заявлено орендарем тільки протягом трьох років з моменту припинення первісного договору (ст. 196 ЦК України). При пред'явленні орендодавцем таких вимог суд вказує, що забезпечувальний платіж зараховується в рахунок виконання зобов'язань орендаря щодо подальшого договором оренди, і він має право вимагати його повернення протягом трьох років з моменту припинення договору, укладеного на новий термін (див. Постанову ФАС Московського округу від 09.03 .2011 № КГ-А40 / 1240-11).

Якщо забезпечувальний внесок не повертається, а залишається в орендодавця в рахунок забезпечення зобов'язань орендаря за відновленим договором, щоб уникнути спірних ситуацій рекомендується узгодити, що раніше вироблений забезпечувальний платіж зараховується в рахунок платежу за відновленим договором.

Згідно п. 1 ст. 617 ГК РФ перехід вдачі власності па орендоване майно до іншої особи не є підставою для зміни або розірвання договору оренди. В цьому випадку до нового власника але договором переходять всі вдачі й обов'язки попереднього орендодавця, в тому числі зберігає свою силу умова про забезпечувальні платежі (див. Постанову Дев'ятого арбітражного апеляційного суду від 05.06.2008 № 09ЛП-6026/2008-ЛК).

В іншому випадку можлива ситуація, в якій орендар, який належним чином виконав свої зобов'язання за договором, потребують повернення забезпечувального платежу від нового власника, в той час як фактично кошти він перерахував раніше орендодавцю. Суд може зобов'язати нового орендодавця повернути орендарю суму забезпечувального платежу, вказавши, що при зміні сторони в договорі оренди в результаті зміни власника до нового орендодавцю переходять всі обов'язки колишнього орендодавця (див. Постанову ФАС Московського округу від 19.07.2011 № КГ-А40 / 7190- 11).

Чи маєте з тим можливо і інше вирішення спору - гарантійний платіж може бути стягнуто з колишнього орендодавця на підставі того, що право власності на майно перейшло в період дії договору (див. Постанову Дев'ятого арбітражного апеляційного суду від 10.06.2010 № 09ЛП-9964 / 2010- ГК).

Відповідно до п. 2 ст. 615 ГК РФ орендарю надано право за згодою орендодавця передавати об'єкт оренди або орендні права третім особам.

Реалізувати зазначене право орендар може шляхом:

• - здачі орендованого майна в суборенду (піднайм) або передачі його у безоплатне користування;
• - передачі прав і обов'язків за договором оренди іншій особі (перенаем);
• - передачі орендних прав у заставу;
• - внесення орендних прав в якості внеску до статутного капіталу господарських товариств і товариств чи пайового внеску у виробничий кооператив.

Для того щоб орендар міг скористатися правами, передбаченими п. 2 ст. 615 ГК РФ, він зобов'язаний отримати відповідну згоду орендодавця. Сторони можуть заздалегідь передбачити в договорі, в якій формі воно буде видано, а також спосіб і умови його видачі.

Необхідно враховувати, що можливість реалізації орендарем права на передачу об'єкта оренди або орендних прав третім особам залежить тільки від згоди орендодавця. Сторонам не рекомендується включати в договір умову про внесення орендарем певної грошової суми при передачі об'єкта оренди або орендних прав третім особам. Зокрема, суд може визнати, що включення умови про сплату додаткового платежу при передачі об'єкта оренди в суборенду не допускається, оскільки це суперечить положенням ст. 614, 615 ЦК України. Разом з тим існує протилежна практика, згідно з якою орендодавець має право вимагати з орендаря додаткову плату за здачу майна в суборенду.

Крім того, сторони при узгодженні права на укладання угод по передачі орендарем об'єкта оренди або орендних прав третім особам повинні враховувати особливості узгодження умов договору оренди в зв'язку з такою передачею, а також умов договорів, що укладаються орендарем з третіми особами (договору суборенди та ін.) .

Необхідно враховувати, що в судовій практиці існує позиція, згідно з якою орендар не має права примусити орендодавця до видачі згоди, зокрема, на передачу об'єкта в суборенду, оскільки видача згоди не є обов'язком орендодавця.

Суди також вказують, що згода не є одностороннім правочином (ст. 153 ЦК України) і не тягне виникнення у орендодавця будь-яких прав і обов'язків. Тому орендодавець має право відкликати виданий раніше згоду, в тому числі на передачу об'єкта в суборенду, в будь-який момент до укладення відповідного договору.

Законом не встановлено будь-які спеціальні вимоги до видачі згоди, тому орендодавець має право висловити свою волю будь-якими правомірними способом і на будь-яких умовах. Однак сторони можуть передбачити в договорі обов'язок орендаря отримати згоду в певній формі або конкретним способом.

Орендодавець має право видати "генеральне" згоду, при якому право орендаря на укладення угод з передачі об'єкта оренди або орендних прав третім особам нічим не обмежена. Так, якщо з згоди орендодавця на здачу майна в суборенду не слід, що він схвалив конкретний договір суборенди, суд може визнати, що отримано загальне схвалення на укладання договорів суборенди.

Необхідно враховувати, що якщо орендодавець дав згоду на передачу майна, зокрема, в суборенду, то орендар надалі має право укладати договори суборенди щодо цього майна з іншими особами без додаткового узгодження з орендодавцем.

Однак орендодавець може передбачити при видачі згоди спеціальні умови, що обмежують вказане право орендаря.

Таким чином, при укладенні договору з правом орендаря на укладення угод, передбачених н. 2 ст. 615 ГК РФ, або при оформленні згоди орендодавця на укладення конкретної угоди, сторонам, особливо орендодавцю, рекомендується домовитися:

• - про форму і способи видачі згоди;
• - про умови згоди, що обмежують право орендаря на вчинення цих угод.

Якщо орендоване майно перебуває у спільній власності, то для передачі орендарем об'єкта оренди або орендних прав третім особам, наприклад в суборенду, йому необхідно отримати згоду всіх власників майна в силу ст. 246 ГК РФ. В іншому випадку договір може бути визнаний недійсним.

Передача орендарем об'єкта оренди третім особам без згоди орендодавця оцінюється судами як істотне порушення умов договору оренди. Це дасть орендодавцю право вимагати дострокового розірвання договору в порядку ст. 619 ГК РФ.

Закон не містить вимог до форми видачі згоди, тому сторони, керуючись принципом свободи договору (п. 4 ст. 421 ЦК України), можуть визначити форму згоди в договорі. Форму згоди рекомендується передбачити письмову, тобто у вигляді документа, підписаного орендодавцем (п. 1 ст. 162 ЦК України). Для орендаря це буде належним доказом факту видачі орендодавцем згоди, в тому числі в разі спору в суді (ст. 64, 65, 71 АПК РФ). Орендодавець також зацікавлений у встановленні письмової форми згоди, оскільки орендар, який не отримав згоду в такій формі, не зможе посилатися на будь-які інші дії орендодавця, які свідчать про схвалення укладеної угоди.

Письмова згода орендодавця може бути видано декількома способами:

• - включено сторонами в текст договору оренди при його укладанні;
• - надалі узгоджено сторонами в додатковій угоді до договору;
• - або орендодавець може видати згоду у вигляді окремого документа (листа) або проставити відповідний напис на договорі суборенди або його проект.

Спосіб оформлення згоди може бути передбачений договором плі обраний орендодавцем безпосередньо при зверненні орендаря з проханням про його видачу.

Згода орендодавця може бути включено в текст договору оренди і може бути виражено в тому числі шляхом погодження умови про право орендаря укладати угоди, передбачені п. 2 ст. 615 ГК РФ, без отримання додаткової згоди орендодавця. Дана умова звільняє орендаря від обов'язку отримувати в подальшому згоду орендодавця на кожну конкретну угоду.

Згода може бути оформлено орендодавцем окремим документом після укладення договору оренди. Воно повинно бути виконано на бланку орендодавця за його підписом або підписом уповноваженої ним особи. Орендарю при отриманні такої згоди рекомендується вимагати у орендодавця документ, що підтверджує повноваження який підписав його особи.

У згоді рекомендується вказати найменування сторін, дату і номер договору оренди, визначити об'єкт оренди, а також назву угоди про передачу прав оренди або орендованого майна третій особі, яку дозволяємо "зробити орендодавець.

Оформити згоду можна у вигляді письмового дозволу орендодавця, проставленного на документі, що підтверджує здійснюються угоду. Наприклад, орендодавець може письмово висловити свою згоду на укладення договору суборенди, зробивши відповідний напис на договорі суборенди або його проект і поставивши підпис під цим текстом.

Суборенда (піднайом) полягає в здачі орендарем в найм, за згодою орендодавця, орендованого майна третій особі - суборендарю. Дане визначення грунтується на судовому тлумаченні ст. 606 і 615 ГК РФ (див. Постанову Тринадцятого арбітражного апеляційного суду від 05.12.2008 у справі № А56-9635 / 2008, постанова Чотирнадцятого арбітражного апеляційного суду від 27.02.2009 по справі № Л66-5108 / 2008, постанова Вісімнадцятого арбітражного апеляційного суду від 28.06.2010 № 18АП-4383/2010 у справі № А76-25737 / 2009, постанова Двадцятого арбітражного апеляційного суду від 29.04.2010 у справі № А23-3127 / 08г-20-75, постанову Двадцятого арбітражного апеляційного суду від 25.05.2009 по справі № А68-8896 / 08-311 / 7).

Орендар за первісним договором оренди стає орендодавцем за договором суборенди. Договір суборенди регулюється тими ж нормами, що і договір оренди, якщо інше не встановлено законом та іншими правовими актами (п. 2 ст. 615 ЦК України).

При укладанні договору суборенди суборендарю рекомендується вимагати від орендаря підтвердження видачі орендодавцем згоди на укладення договору суборенди. Це пов'язано з тим, що договір суборенди, укладений без згоди орендодавця, є нікчемним в силу ст. 168 ГК РФ як досконалий з порушенням вимог закону - п. 2 ст. 615 ГК РФ.

Крім згоди орендодавця при здачі об'єкта оренди в суборенду сторонам необхідно:

• - в договорі оренди передбачити умову про збереження договору суборенди при достроковому припиненні договору оренди, в разі зацікавленості в цьому орендодавця (ст. 618 ЦК України);
• - в договорі суборенди правильно узгодити умова про термін його дії і цілі користування об'єктом оренди (ст. 615 ЦК України).

Доля договору суборенди в разі дострокового припинення договору оренди визначається вмістом останнього. При відсутності в ньому будь-яких умов щодо дії договору суборенди дострокове припинення договору оренди тягне припинення укладеного відповідно до нього договору суборенди (п. 1 ст. 618 ЦК України).

Однак зазначена норма є диспозитивної і допускає можливість включення в договір оренди положень, відмінних від передбаченого в ній правила. Так, якщо орендодавець зацікавлений в продовженні використання об'єкта оренди субарендатором, то в його інтересах узгодити умова, за якою дострокове припинення договору оренди не тягне за собою припинення укладеного відповідно до нього договору суборенди. У цьому випадку орендодавець по закритій договору оренди стає орендодавцем за договором суборенди. Останній в даній ситуації фактично перетворюється в договір оренди. Укладати новий договір не буде потрібно.

Аналогічне умова може бути погоджено і в договорі суборенди. У разі згоди орендодавця з такою умовою (вираженим, наприклад, шляхом проставляння відповідної застереження па примірниках договорів суборенди) при достроковому припиненні договору оренди орендар стане орендарем за договором. Укладати новий договір між орендодавцем і субарендатором не буде потрібно. Орендодавець не має права вимагатиме від суборендаря повернення майна (див. Постанову ФАС Поволзької округу від 30.08.2011 у справі № А12-17446 / 2010).

Положеннями ЦК РФ про оренду не передбачений порядок реалізації субарендатором встановленого відповідно до п. 1 ст. 618 ГК РФ права на укладення з ним договору оренди.

Судова практика

Судова практика виходить з того, що зазначена норма не передбачає обов'язку орендодавця сповіщати суборендаря про припинення договору оренди, а також пропонувати йому укласти договір оренди. Це означає, що суборендарю в разі припинення договору суборенди в зв'язку з достроковим припиненням договору оренди для реалізації передбаченого в і. 1 ст. 618 ГК РФ вдачі необхідно висловити намір про укладення З орендодавцем договору оренди. Наприклад, він може направити орендодавцю відповідний лист.

Сторони договору суборенди, керуючись принципом свободи договору (п. 4 ст. 421 ЦК України), має право погодити дії, що сприяють реалізації субарендатором права на укладення з ним договору оренди. Так, в інтересах суборендаря передбачити в договорі обов'язок орендодавця (орендаря за договором оренди) в разі дострокового припинення договору оренди негайно повідомити про це суборендаря.

Якщо орендодавець ухиляється від укладення договору оренди, орендар має право звернутися до суду з позовом про спонукання до укладення договору (див. Визначення ВАС РФ від 18.01.2013 № ВАС-17908/12). Однак потрібно враховувати, що така можливість існує не завжди. Наприклад, орендодавця не можна примусити укласти договір в наступних випадках:

• - майно перебуває в заставі і заставний кредитор відмовляється передавати його в оренду (див. Визначення ВАС РФ від 23.01.2014 № ВАС-19555/13);
• - власник приймає рішення про знесення будівлі, в якому знаходяться орендовані приміщення (див. Визначення ВАС РФ від 07.12.2009 N ° 15395/09).

Умова про викуп орендованого майна надає орендареві право стати власником цього майна після закінчення терміну оренди або до його закінчення за умови внесення всієї викупної ціни, обумовленої договором.

Викуп орендованого майна є правом, а не обов'язком орендаря, тому в силу норм про свободу договору (ст. 421 ЦК України) орендодавець не має права примусити орендаря до придбання майна та оплаті викупної ціни.

Разом з тим існує судова практика, згідно з якою, якщо орендар сумлінно виконував обов'язки за договором з правом викупу і повністю вніс викупну ціну, він має право примусити орендодавця до укладення договору купівлі-продажу в судовому порядку.

При укладанні договору оренди з правом викупу сторонам за змістом п. 1 ст. 624 ГК РФ слід узгодити такі умови:

• - про перехід орендованого майна у власність орендаря;
• - викупну ціну.

При включенні в договір умови про викуп сторони повинні враховувати, що законом можуть бути визначені випадки, в яких викуп орендованого майна заборонений (п. 3 ст. 624 ЦК України). Так, п. 3 ст. 5 Федерального закону від 23.08.1996 № 127-ФЗ "Про науку і державної науково-технічної політики" встановлено заборону на викуп майна, орендованого у державних наукових організацій, заснованих Урядом РФ або федеральними органами виконавчої влади.

Необхідно враховувати, що викуп орендованого майна може відбуватися не тільки на підставі умови, включеного в договір згідно ст. 624 ГК РФ. Випадки, порядок і особливості придбання орендарями майна у власність можуть бути передбачені законом. Зокрема, Федеральним законом від 21.12.2001 № 178-ФЗ "Про приватизацію державного та муніципального майна" визначено порядок приватизації державного і муніципального майна в цілому, а Федеральним законом від 22.07.2008 № 159-ФЗ "Про особливості відчуження нерухомого майна, що знаходиться в державній власності суб'єктів Російської Федерації або в муніципальній власності та орендованого суб'єктами малого та середнього підприємництва, і про внесення змін до окремих законодавчих актів Російської Федерації "встановлено спеціальні правила придбання у власність державного або муніципального майна, орендарями якого є суб'єкти малого та середнього підприємництва.

Для належного узгодження умови про перехід орендованого майна у власність орендаря сторони повинні передбачити в договорі оренди, що викуп майна проводиться на підставі цього ж договору. Це пов'язано з наявністю в судовій практиці позиції, згідно з якою умови договору оренди про переважне право орендаря на придбання майна в разі його продажу не визначають договір як договір оренди з правом викупу.

Крім того, умова договору про укладення в майбутньому договору купівлі-продажу орендованого майна також не свідчитиме про узгодження умови про його викуп.

• Постатейний коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частині другій: в 3 т. Т. 1 / Н. А. Барінов [и др.]; під ред. П. В. Крашеніннікова. М .: Статут, 2011 року.
• Проблеми розвитку приватного права: зб. статей до ювілею Володимира Саурсеевіча Ема / С. С. Алексєєв [и др.]; відп. ред. Е. А. Суханов, Н. В. Козлова. М .: Статут, 2011 року.
• БрагінськийЛ. І., Витрянский В. В.Договірне право. Договори про передачу майна. 4-е изд., Стереотипне. М .: Статут, 2002. Кі. 2.

Договори про передачу майна у власність - договори, спрямовані на відчуження майна третій особі.

види:

• Купівля-продаж(В тому числі такі підвиди, як роздрібна купівля-продаж, поставка товарів, поставка товарів для держ. І мун. Потреб, контрактація, договір енергопостачання, продаж нерухомості або підприємства)
• М ена

За договором міни кожна зі сторін зобов'язується передати у власність іншої сторони один товар в обмін на інший.

До договору міни застосовуються відповідно правила про купівлю-продаж, якщо це не суперечить правилам цієї глави та суті міни. При цьому кожна зі сторін визнається продавцем товару, який вона зобов'язується передати, і покупцем товару, який вона зобов'язується прийняти в обмін.

• дарування

За договором дарування одна сторона (дарувальник) безоплатно передає або зобов'язується передати другій стороні (обдаровуваному) річ у власність або майнове право (вимога) до себе або до третьої особи або звільняє або зобов'язується звільнити її від майнового обов'язку перед собою або перед третьою особою.

• рента

За договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти зобов'язується в обмін на отримане майно періодично виплачувати одержувачу ренту у вигляді певної грошової суми або надання коштів на його утримання в іншій формі.

За договором ренти допускається встановлення обов'язку виплачувати ренту безстроково (постійна рента) або на термін життя одержувача ренти (довічна рента). Довічна рента може бути встановлена ​​на умовах довічного утримання громадянина з коштом.

Загальна характеристикадоговору купівлі-продажу.

За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) зобов'язується передати річ (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець зобов'язується прийняти цей товар і сплатити за нього певну грошову суму (ціну).

характеристика:

• Консенсуальної (тобто вважається укладеним з моменту досягнення угоди сторін, а не передачі самої речі)
• сіналлагматіческій
• БЕЗОПЛАТНО

Товаром за договором купівлі-продажу визнаються будь-які речі: як рухомі, так і нерухомі, індивідуально визначені або визначені родовими ознаками. Умова договору купівлі-продажу про товар вважається узгодженим, якщо договір дозволяє визначити найменування і кількість товару.

Договір може бути укладений на купівлю-продаж майбутніх товарів, тобто таких, які ще будуть створені або придбані продавцем.

За загальним правилом право власності у набувача речі за договором виникає з моменту її передачі (а не з моменту укладення договору), якщо інше не передбачено законом або договором. Якщо потрібна держ. реєстрація права - з моменту такої реєстрації.

Ризик випадкової загибелі товару

Якщо інше не передбачено договором купівлі-продажу, ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження товару переходить на покупця з моменту, коли відповідно до закону або договору продавець вважається який виконав свій обов'язок щодо передачі товару покупцеві.

Ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження товару, проданого під час його перебування в дорозі, переходить на покупця з моменту укладення договору купівлі-продажу, якщо інше не передбачено таким договором або звичаями ділового обороту.

ВАЖЛИВО: Обов'язок продавця передати товар покупцеві вважається виконаним у момент:

• вручення товару покупцеві або зазначеній ним особі, якщо договором передбачено обов'язок продавця з доставки товару;
• надання товару в розпорядження покупця, якщо товар має бути переданий покупцеві або зазначеній ним особі в місці знаходження товару. Товар вважається наданим у розпорядження покупця, коли до терміну, передбаченому договором, товар готовий до передачі в належному місці і покупець відповідно до умов договору обізнаний про готовність товару до передачі. Товар не зізнається готовим до передачі, якщо він не ідентифікований для цілей договору шляхом маркування чи іншим чином.

Умови договору купівлі-продажу:

1. Кількість товару, що підлягає передачі покупцю, передбачається договором купівлі-продажу у відповідних одиницях виміру або в грошовому вираженні. Умова про кількість товару може бути погоджена шляхом встановлення у договорі порядку його визначення.

Якщо договір купівлі-продажу не дозволяє визначення кількості що підлягає передачі товару, договір не вважається укладеним.

1. Якщо за договором купівлі-продажу переданню підлягають товари у певному співвідношенні за видами, моделями, розмірами, кольорами або іншими ознаками (асортимент), продавець зобов'язаний передати покупцеві товари в асортименті, погодженому сторонами.
2. Якість товару

Продавець зобов'язаний передати покупцеві товар, якість якого відповідає умовам договору купівлі-продажу.

При відсутності в договорі купівлі-продажу умов щодо якості товару продавець зобов'язаний передати покупцеві товар, придатний для цілей, для яких товар такого роду звичайно використовується.

Якщо продавець при укладенні договору був повідомлений покупцем про конкретну мету придбання товару, продавець зобов'язаний передати покупцеві товар, придатний для використання відповідно до цієї мети.

При продажу товару за зразком та (або) за описом продавець повинен передати покупцеві товар, який відповідає зразку та (або) опису.

Для цих цілей є гарантійний термін: товар в межах розумного строку має бути придатним для цілей, для яких товари такого роду звичайно використовуються.

Законом або в установленому ним порядку може бути передбачено обов'язок визначати термін, після закінчення якого товар вважається непридатним для використання за призначенням (строк придатності).

1. комплектність товару
2. Тара та упаковка

Покупець зобов'язаний оплатити товар за ціною, передбаченої договором купівлі-продажу, або, якщо вона договором не передбачена і не може бути визначена виходячи з його умов, за ціною, яка визначається відповідно до пункту 3 статті 424 цього Кодексу, а також вчинити за свій рахунок дії, які відповідно до закону, іншими правовими актами, договором або звичайно ставляться необхідні для здійснення платежу.