Наслідки несплати договору купівлі продажу нерухомості. Нд роз'яснив, що договір купівлі-продажу можливо розірвати через несплату товару. Пайова участь із забудовником

Наявність в договорі купівлі-продажу квартири умов про його розірвання в разі несплати покупцем - важлива гарантія для продавця не залишитися і без квартири і без грошей. Що необхідно знати продавцеві квартири?

Інтерес продавця при виконанні договору купівлі-продажу квартири в кінцевому підсумку полягає в отриманні від покупця оплати за продану квартиру. В цьому відношенні продавець, перш за все, повинен мати гарантії того, що, в разі неотримання від покупця грошових коштів, Він не зіткнеться з проблемою стягнення цих коштів з покупця в судовому порядку.

Часто мають місце випадки, коли право власності покупця на квартиру зареєстровано, квартира фактично йому передана, він вселився і вже проживає в цій квартирі, зареєстрований за місцем проживання в ній, але оплата за якихось причин не зроблена або зроблена частково в порушення умов договору . Стосовно до таких ситуацій необхідно також врахувати, що саме по собі відсутність підписаного сторонами передавального акту не свідчить про те, що продавець не виконав обов'язок щодо передачі квартири покупцеві, а покупець - обов'язок щодо прийняття проданої йому квартири.

Умови про розірвання немає. Що для цього випадку передбачає закон?

Здавалося б, якщо покупець не сплатив продавцю гроші за квартиру, то логічним і справедливим має бути розірвання договору купівлі-продажу та повернення квартири у власність продавця. Але не все так просто. Справа в тому, що в Цивільному кодексі РФ відсутні норми, що дозволяють розірвати договір купівлі-продажу і анулювати виникло у покупця право власності на об'єкт нерухомості у зв'язку з несплатою ним покупної ціни. Більш того, Цивільний кодекс РФ містить спеціальну норму, яка визначає правові наслідки несвоєчасної оплати покупцем переданого йому продавцем майна за договором купівлі-продажу, які укладаються в тому, що продавець має право вимагати тільки оплати майна і додатково виплати відсотків за користування грошовими коштами.

Цивільним кодексом РФ передбачається, що на вимогу однієї із сторін договір може бути розірваний за рішенням суду при істотному порушенні договору другою стороною, а також у випадках, передбачених законами або договором. При цьому можливість повернення сторонами виконаного за договором до моменту його розірвання також повинна бути передбачена законом або договором. В іншому випадку все отримане кожної зі сторін за договором залишається у неї і жодна зі сторін не може вимагати повернення того, що було виконано до моменту розірвання договору.

Ці положення закону для продавця квартири буквально означають наступне: якщо договір купівлі-продажу квартири не містить умов, що визначають випадки його розірвання в судовому порядку на вимогу продавця з поверненням у власність квартири, то у нього за рідкісними винятками фактично залишається тільки можливість вимагати від покупця оплати .

Гарантія повернення квартири, якщо покупець не сплатив

Продавцю квартири при складанні договору купівлі-продажу визначено необхідно наполягати на включенні в договір умов, згідно з якими на вимогу продавця договір підлягає розірванню, а квартира поверненню у власність продавця в разі, якщо покупець не сплатив продавцю відповідно до умов договору, в тому числі, якщо здійснив оплату тільки частково. В цьому відношенні важливо, щоб договір, крім вказівки реальної ціни, Про яку домовилися сторони, містив однозначні умови про порядок, спосіб і строк оплати. Відсутність цих умов або їх неточні формулювання, що допускають різне тлумачення, Можуть утруднити розірвання договору в судовому порядку.

Умова про розірвання договору - ефективний захист прав в суді

Це тим більш важливо, якщо взяти до уваги суперечливу судову практику, в якій мають місце рішення судів, коли сам факт невиплати грошей покупцем продавцеві за договором купівлі-продажу квартири суди не відносять до суттєвого порушення договору, що дозволяє його розірвати і повернути у власність продавця квартиру . У цих випадках у продавця залишається тільки можливість стягнення грошей з покупця в судовому порядку і далі в порядку виконавчого провадження, яке, в свою чергу, може закінчитися неможливістю виконання. Повністю запобігти настільки несприятливі наслідки можливо тільки шляхом включення в договір конкретних умов про його розірвання та наслідки розірвання. Укладаючи договір сьогодні, необхідно виходить з того, що завтра доведеться захищати свої права в суді, посилаючись на умови договору.

Олексій Шевченко, а двокат, член Адвокатської палати м Москви.
Керівник Центру юридичної допомоги.

Ви можете взяти участь в обговоренні матеріалу, автор відповість на уточнюючі питання.

В Огляді судової практики N 5, затвердженому в грудні 2017 року, Верховний Суд Російської Федерації(Далі-ВС РФ) узагальнив практику по спірних справах в різних правових сферах. Так, ВС РФ розглянув порядок вирішення спорів про виконання зобов'язань. У п. 8 огляду ВС роз'яснює, що несплата товару покупцем при сумлінному виконанні зобов'язань продавцем визнається істотним порушенням умов купівлі-продажу.

Як приклад в огляді наводиться визначення ВС РФ (N 5-КГ17-13) за позовом жінки, яка продала свою земельну ділянку і будинок, але так і не отримала від покупця передбаченої угодою оплати.

Історія розгляду

Жінка звернулася в суд з позовною заявою, В якому просила про розірвання укладеного з відповідачем договору купівлі-продажу та повернення нерухомого майна, Переданого йому за договором.

Позивачка уклала з покупцем договір купівлі-продажу, відповідно до якого останній повинен був отримати житловий будинок і ділянку землі і передати жінці обумовлену договором грошову суму. Свою частину зобов'язань позивачка виконала повною мірою. Перехід права власності до покупця був зареєстрований належним чином, однак, покупець не відплатив нерухоме майно, чим, на думку позивачки, істотно порушив умови укладеного договору.

При першому розгляді справи суд задовольнив вимоги жінки. Своє рішення суд обґрунтував тим, що в результаті тривалого невиконання відповідачем обов'язку сплатити придбане майно позивачка в значній мірі втратила того, на що розраховувала, укладаючи договір. Суд порахував таке порушення істотним, і визнав право жінки вимагати розірвання договору і повернення переданої покупцеві нерухомості.

Наступна інстанція висловила іншу думку. Апеляцією було прийнято нове рішення, вимоги жінки залишені без задоволення. Суд не оскаржував того факту, що покупець не виконав взяте зобов'язання по оплаті майна, але порахував що це порушення договору не є суттєвим.

Приймаючи рішення суд послався на ст. 486 ГК РФ і вказав: той факт, що товар не був оплачений покупцем не тягне виникнення у позивачки права на розірвання договору, а породжує тільки право вимагати оплати будинку і ділянки та стягнення відсотків в установленому порядку. Також відмовляючи позивачці суд застосував роз'яснення, що містяться в п. 65 постанови пленумів ЗС РФ і ВАС РФ від квітня 2010 р N 10/22 (далі-Постанова № 10/22), В п. 65 Постанови № 10/22 сказано, що в силу ст. 453 ГК РФ сторони розгляду не можуть вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов'язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інші правила не визначені законом або угодою.

Висновки ВС РФ

ВС РФ вказав, що висновок апеляційної інстанції суперечить нормам закону, а саме правилам ст. 450 ГК РФ. У зазначеній статті закріплено: істотним визнається таке порушення договору, через якого друга сторона отримує збиток, через якого вона значною мірою позбавляється того, на що могла розраховувати при укладенні угоди. ВС РФ роз'яснив: оцінюючи суттєвість порушення, допущеного покупцем, суд повинен був виходити з тієї обставини, що позивачка не отримала ніякої оплати за ділянку і будова, і тому очевидно позбулася того, що розраховувала отримати, укладаючи договір.

Щодо виведення апеляції про те, що факт несплати землі і будинки дає позивачці тільки право наполягати на оплаті нерухомого майна та стягнення відсотків ВС вказав, що такий висновок є помилковим і випливає з неправильного тлумачення ст. 486 ГК РФ. Із змісту цієї статті не випливає, що при відмові покупця оплачувати товар у продавця відсутній право вимагати розірвання договору з підстав, передбачених у ст. 450 ГК РФ.

Також ВС РФ вказав на неправильне застосування апеляцією роз'яснення Постанови № 10/22. Відповідно до ст. 1103 ДК РФ правила про безпідставне збагачення застосовні до вимог одного боку в зобов'язанні до іншої сторони про повернення виконаного у зв'язку з цим зобов'язанням. Відповідно, при розірванні угоди продавець має право наполягати на поверненні товару, переданого покупцеві, якщо цей товар не оплачений.

Таким чином, ВС РФ роз'яснив, що продавець має право розірвати договір у разі, якщо покупець відмовився оплачувати товар. Суд визначив, що несплата отриманого товару - істотне порушення договору купівлі-продажу, на цій підставі продавець має право вимагати розірвання договору в суді. Разом з тим, вказані обставини не виключає можливості для продавця вимагати захисту прав в іншому порядку, шляхом стягнення суми заборгованості за договором і відсотків нарахованих на суму боргу.

Заслуговує на увагу той факт, що раніше у ВС РФ була інша позиція з даного питання. Наприклад, в аналогічному спорі про несплату покупної ціни за квартиру, розглянутому ВС РФ в 2011 році (визначення № 5-В11-27) ВС визначив, що несплата товару не відноситься до істотних порушень умов договору купівлі-продажу.

Передбачається, що останні роз'яснення ЗС РФ будуть активно застосовуватися судами і послужать додатковим інструментом захисту прав продавця, сумлінно виконав зобов'язання, в разі, коли ці права порушені несплатою товару.

Провідний юристконсульт

ТОВ «Центр правового обслуговування»

Боржників Володимир Сергійович

У 2008 році Верховний Судвідмовив у позові продавцеві, що зажадав розірвати договір купівлі-продажу квартири, вартість якої покупець не виплатив. Через 10 років в такій справі позиція вищої судової інстанції змінилася на протилежну.

Договір дорожче квартири?

До суду звернувся громадянин з позовом про розірвання договору купівлі-продажу квартири та повернення майна. У позові зазначалося, що відповідачка зобов'язалася виплатити вартість квартири після держреєстрації договору, але до теперішнього часу не виплатила, а від розірвання договору ухилилася. Суд першої інстанції задовольнив позов, виходячи з того, що невиплата відповідачем вартості квартири є істотним порушенням укладеного між сторонами договору. Оскільки договір виконаним вважатися не може, то згідно з п.п. 2 і 4 ст. 453 ГК РФ, квартира має бути повернуто у власність продавця.

Верховний суд Росії в 2008 році вирішив інакше. Він вказав, якщо покупець своєчасно не оплачує переданий відповідно до договору купівлі-продажу товар, закон не передбачає розірвання договору: згідно з п. 3 ст. 486 ГК РФ, продавець може вимагати оплати товару та сплати відсотків за користування чужими грошовими коштами відповідно до ст. 395 ГК РФ. Підстави і наслідки розірвання договору названі відповідно до ст. 450 і п. 4 ст. 453 ГК РФ. При цьому можливість повернення сторонами виконаного за договором до моменту його розірвання повинна бути передбачена законом або договором. Однак договір купівлі-продажу, укладений позивачем і відповідачем, таку ситуацію не обумовлює.

Верховний суд передумав

У 2017 році позиція Верховного суду змінилася. Продавець звернувся до суду з позовом про розірвання договору купівлі-продажу земельної ділянки та житлового будинку. Перехід права власності до покупця був зареєстрований в установленому порядку, однак свої зобов'язання по оплаті відповідач виконав. Районний суд в 2016 році позовні вимоги задовольнив і договір розірвав.

Суд апеляційної інстанції це рішення суду скасував, посилаючись на ті ж норми закону, які були наведені вищою судовою інстанцією в розгляді 2008 року. Але в цей раз ВС РФ визнав визначення апеляції помилковим. У справі, що розглядається продавець позбувся того, на що мав право розраховувати при укладенні договору купівлі-продажу, не отримавши взагалі ніяких грошей за продану нерухомість. Це істотне порушення договору і є підставою для його розірвання згідно п. 2 ст. 450 ГК РФ. ВС зазначив також, що з буквального тлумачення тексту п. 3 ст. 486 ГК РФ не випливає, що в разі несвоєчасної оплати покупцем переданого відповідно до договору купівлі-продажу товару продавець не має права вимагати розірвання договору.

Як бачимо, одні і ті ж норми закону можуть бути витлумачені судом по-різному. Неясно також, чи тільки повної несплати за угодою стосується рішення ВС РФ або відноситься до випадків будь несплати. І чи стане нова позиція остаточної?

Тому в договорі продажу треба заздалегідь передбачити формулювання, що виключає спірні ситуації. Наприклад, домовитися про те, що продавець має право в односторонньому порядку розірвати договір купівлі-продажу і зажадати повернення об'єкта нерухомості, якщо не отримає обумовлену ціну в повному обсязі і в строки, встановлені договором. І зрозуміло, до юриста треба звернутися «до», а не «після».

Рішення № 2-3607 / 2015 2-73 / 2016 2-73 / 2016 (2-3607 / 2015;) ~ М-3504/2015 М-3504/2015 від 15 лютого 2016 у справі № 2-3607 / 2015

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Правобережний районний суд г.Магнитогорска Челябінської області в складі:

головуючого Керопян Л.Д.

за участю прокурора Нурмухаметова Н.В.

при секретарі Ісламгуловой Л.Р.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом Федорівського Б.Я. до Поляниця Б.Я., Поляниця Б.Я. про розірвання Договору купівлі-продажу квартири, виселення,

У С Т А Н О В И В:

Федоровський Б.Я. звернувся до суду з позовом до Поляниця І.А., Поляниця Д.Н. про розірвання Договору купівлі-продажу квартири, внесення відповідних записів в ЕГРП, виселення відповідачів, посилаючись на те, що "дата" між ним і відповідачами був укладений Договір купівлі-продажу квартири "адреса".

В інтересах відповідачів, на підставі Довіреності, діяв Урванцев Д.В.

Ними була узгоджена розстрочка платежу:

При підписанні договору;

- "дата" - руб .;

- "дата" - руб .;

- "дата" - руб.

Йому було передано, інші гроші не виплачені.

Право власності відповідачів на спірну квартиру було зареєстровано, квартира їм передана.

Просить розірвати Договір купівлі-продажу зазначеної квартири, повернувши її; визнати відповідачів припинили право користування квартирою; виселити відповідачів з квартири; стягнути судові витрати (л.д.3-6).

З урахуванням уточнених вимог позивач вказав, що факт відсутності оплати за передане майно є істотним порушенням умов договору, що тягне його розірвання.

Просить розірвати Договір купівлі-продажу від "дата"; погасити в ЕГРП запис про право власності відповідачів на спірну

2
квартиру; визнати за ним право власності на квартиру; виселити відповідачів з квартири; стягнути з відповідачів судові витрати.

В судовому засіданні позивач свої вимоги підтримав, пояснив, що квартиру він продав з метою погашення кредитів і боргів.

Відповідач Поляниця І.А. в судовому засіданні позовні вимоги не визнала, пояснила, що при придбанні спірної квартири вона і син користувалися послугами ріелтора Урванцева, який також допомагав їм продати квартиру по "адреса". Квартира по "адреса" була продана за, гроші про продаж квартири забрав Урванцев, пояснивши, що вони будуть лежати в Банку.

Для придбання спірної квартири вони видали Урванцева Довіреність, угоду укладав Урванцев і вона вважала, що він віддасть Федоровський за неї гроші. Коли Федоровський став пред'являти їй претензії, вона зателефонувала Урванцева і з Договору купівлі-продажу побачила, що оплата за квартиру повинна проводитися частинами.

Готова повертати Федоровський Б.Я. гроші; в даний час звернулася в ОП для залучення Урванцева до кримінальної відповідальності.

Іншого житла вони з сином не мають.

Відповідач Поляниця Д.Н. в судове засідання не з'явився про нього, справа розглянута за його відсутності.

Будучи раніше допитаним судом, позовні вимоги не визнав, пояснив, що угодою займався ріелтор.

3-е особа Урванцев Д.В. в судове засідання не з'явився про нього.

Будучи раніше допитаним в судовому засіданні Урванцев Д.В. заперечував проти заявлених вимог, пояснив, що після продажу квартири відповідачів по "адреса" він дійсно забрав собі більше мільйона, точну суму не пам'ятає. Зробив це за згодою Поляниця, щоб заробити на них.

З Федоровським вони домовилися про сплату грошей в розстрочку, однак, ціни на житло впали і розрахуватися з Федоровським він не зміг. Має намір виплатити позивачеві гроші.

У своїх поясненнях, даних в УМВС по г.Магнітогорска "дата", Урванцев Д.В. після продажу квартири, яка належить Поляниця, він забрав у Поляниця І.А. , З яких повернув їй назад, пояснивши, що на ці гроші купить їм однокімнатну квартиру.

3
Представник 3-ї особи - Росреестра, в судове засідання не з'явився про нього.

3-е особа - Федоровська Г.Г. в судове засідання не з'явилася.

Справу розглянуто за відсутності 3-х осіб.

Заслухавши в судовому засіданні сторони, їх представників, дослідивши письмові матеріали справи, суд приходить до наступного.

7
Зі змісту названих статей ГК РФ слід, що на вимогу однієї із сторін договір може бути розірваний за рішенням суду тільки у випадках, передбачених законом або договором. При цьому можливість повернення сторонами виконаного за договором до моменту його розірвання також повинна бути передбачена законом або договором. В іншому випадку все отримане кожної зі сторін за договором залишається у неї і жодна зі сторін не може вимагати повернення того, що було виконано за зобов'язанням до моменту, коли відбулося розірвання договору.

Укладений між позивачем та відповідачами договір купівлі-продажу нерухомості умов, що визначає випадки розірвання договору на вимогу однієї із сторін у судовому порядку з поверненням отриманого сторонами за договором до моменту його розірвання, не передбачав (в тому числі при несплаті покупцем грошей).

У Цивільному кодексі РФ (глава 30 параграф 7 "Продаж нерухомості" - ст. Ст. 549 - 558) також відсутні норми, що дозволяють розірвати договір купівлі-продажу і анулювати виникло у покупця право власності на об'єкт нерухомості у зв'язку з несплатою ним покупної ціни.

Таким чином, суд приходить до висновку, що ні закон, ні договір купівлі-продажу квартири від "дата", не містять умов, які передбачають можливість його розірвання з поверненням квартири продавцю у зв'язку з несплатою покупцем майна, перехід права власності на яке за ним зареєстрований .

Будь-яких претензій щодо виплати обумовлених договором грошових коштів позивач до відповідачів не висував.

З урахуванням викладеного, суд не знаходить правових підстав для задоволення позовних вимог позивача про розірвання спірного договору.

8
Оскільки всі інші вимоги Федорівського Б.Я. похідні від вимог про розірвання договору купівлі-продажу квартири, в їх задоволенні позивачеві також слід відмовити в повному обсязі.

Р І Ш И В:

Федоровський Б.Я. в задоволенні позовних вимог до Поляниця Б.Я., Поляниця Б.Я. про розірвання Договору купівлі-продажу квартири "адреса", укладеного "дата"; анулювання запису в ЕГРП про право власності Поляниця Б.Я., Поляниця Б.Я. на квартиру "адреса"; їх виселення; визнання права власності на квартиру № "адреса", відмовити.

Грошові кошти в розмірі, внесені "дата" Федоровським Б.Я. на підставі Ухвали Правобережного районного суду г.Магнитогорска від "дата", на депозит Управління судового департаменту в Челябінській області в якості забезпечення позову, повернути Федоровський Б.Я ..

За договором купівлі продажу, договір купівлі продажу нерухомості

Судова практика щодо застосування норми ст. 454 ГК РФ

Судова практика щодо застосування норми ст. 167 ГК РФ

,
професор Російської школиприватного права, партнер юридичної компанії "Пепеляєв Груп"

Договір - це один з найбільш універсальних цивільно-правових інструментів, який дозволяє задовольнити інтереси обох його сторін. Однак далеко не завжди припинення договірних зобов'язань настає внаслідок досягнення цілей договору. Найчастіше договір доводиться розривати в зв'язку з різними обставинами. При цьому нестандартні ситуації на практиці виникають постійно, особливо з урахуванням поправок у Цивільному кодексі України, що вступили в чинності 1 червня 2015 роки (). Розібратися в деяких з таких ситуацій на черговому, проведеному компанією "Гарант", допоміг, професор Російської школи приватного права, партнер юридичної компанії "Пепеляєв Груп".

Відповідно до умов договору оренди нерухомого майна орендар має право пролонгації вказаного договору після закінчення терміну його дії. Яким чином орендодавець може розірвати цей договір?

Всі питання договірної роботи в "Енциклопедії рішень. Договори та інші угоди" . Використовуйте готові рішення з інтернет-версії системи ГАРАНТ 3 дня безкоштовно!

Якщо договір має умова про його автоматичне відновлення і жодна зі сторін після закінчення терміну його дії не висловила бажання припинити договірні відносини, або якщо орендар продовжує користуватися майном після закінчення строку договору при відсутності заперечень з боку орендодавця, договір вважається поновленим на тих самих умовах на невизначений термін ( , ). У кожній із цих ситуацій (коли умови поновлення договору встановлено сторонами договору або коли він відновлюється "за замовчуванням" у відповідність до ДК РФ) орендодавець після пролонгації договору вправі в будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за три місяці - якщо інший термін попередження не встановлено самим договором ().

Незалежно від того, при наявності яких підстав настала пролонгація договору (а також якщо вона ще не настала), в разі невиконання орендарем своїх зобов'язань орендодавець може розірвати договір достроково (). Наприклад, в зв'язку з порушенням строків внесення орендної плати більше ніж двічі поспіль (). Для цього орендодавцю також необхідно буде направити орендарю письмове попередження упродовж розумного строку.

Договір оренди нерухомого майна містить умову, згідно з яким орендодавець має право відмовитися від договору в односторонньому порядку в разі несплати орендної плати протягом двох місяців поспіль. Чи вправі орендодавець заявити про відмову від виконання договору за умови, що термін сплати орендних платежів орендарем був порушений, але на момент подання відповідного повідомлення про відмову від договору заборгованість була погашена?

Так, в даних обставинах орендодавець має право відмовитися від виконання договору оренди нерухомого майна. Факт погашення боргу не означає, що орендар не допускатиме порушень в майбутньому. Ця точка зору підтверджується також позицією судів. Так, згідно з, якщо орендар не вносить орендну плату більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну, орендодавець має право вимагати дострокового розірваннядоговору оренди в судовому порядку. ВАС РФ роз'яснив, що в разі прострочення більш ніж двічі поспіль, навіть після сплати боргу, орендодавець має право в розумний строк пред'явити позов про розірвання договору. Однак непред'явлення такої вимоги протягом розумного терміну з моменту сплати орендарем названого боргу позбавляє орендодавця права вимагати розірвання договору у зв'язку з цим порушенням (п. 23 Постанови Пленуму ВАС РФ від 17 листопада 2011 року № 73 ""). Тривалість же розумного строку встановлюється судами виходячи з конкретних обставин.

Я вважаю, що аналогічний підхід можна поширити і на відмову від виконання договору.

Умови договору оренди нерухомого майна не передбачають право орендаря на відмову від виконання договору, проте таке право надано орендодавцю. Чи вправі орендар розірвати договір на підставі положень про договір приєднання, що дають право приєдналася до договору стороні вимагати зміни або розірвання цього договору?

Ні, не має права. З одного боку, норми про договір приєднання застосовуються і до договорів, які не є договорами приєднання, якщо їх умови були визначені однією зі сторін, а інша сторона в силу явного нерівності переговорних можливостей поставлена ​​в становище, істотно утрудняє узгодження з іншим змістом окремих умов договору (; п. 9 Постанови Пленуму ВАС РФ від 14 березня 2014 р № 16 ""). Більш слабка сторона, зазначив ВАС РФ, може вимагати як зміни, так і розірвання договору.

Однак, на мій погляд, в даній ситуації в першу чергу потрібно вести мову саме про зміну договору шляхом подачі позову про включення в договір права на відмову орендаря від договору, симетричного праву орендодавця (). Якщо орендар зможе довести в суді несправедливість умов договору в цій частині, і суд доповнить такими умовами договір, орендар створить механізм припинення договірних відносин.

"Перескочити" цей етап і розірвати договір відразу навряд чи вийде, тому що підстав для дострокового розірвання договору оренди в даному випадку немає.

Орендар допустив прострочення сплати орендних платежів більше двох разів. При цьому у нього у власності є нерухоме майно, що знаходиться на орендованому земельній ділянці. Чи може бути розірваний договір оренди земельної ділянки на вимогу орендодавця?

Так, чинне законодавство і практика судів допускають розірвання договору оренди земельної ділянки в подібній ситуації на підставі. Наявність на земельній ділянці об'єкта нерухомого майна, що перебуває у власності орендаря, не перешкоджає цьому, оскільки розірвання договору оренди не впливає на права орендаря на цей об'єкт. Це підтверджується в тому числі і судовою практикою ().

Компанія уклала договір лізингу в 2012 році з правом викупу майна. Орендна плата і викупні платежі, передбачені договором на той момент, були рівного розміру. На сьогоднішній день розмір орендної плати за предмет лізингу зменшився більш ніж в три рази, а розмір лізингових платежів залишився незмінним. Крім того, ринкова вартість предмета лізингу по відношенню до його вартості на 2012 рік знизилася більш ніж в три рази. Чи може орендар розірвати договір лізингу на підставі в зв'язку з істотною зміною обставин?

Ні, ніякого істотної зміни обставин в даному випадку немає. ГК РФ визнає істотним така зміна обставин, передбачаючи настання якого боку взагалі б не укладали договір або договір був би укладений на значно відрізняються умовах (). В судовому порядку договір у разі недосягнення сторонами угоди про змін його умов на зазначених підставах може бути розірваний у винятковому випадку при одночасній наявності всіх чотирьох умов, передбачених.

До таких умов відносяться:

• при укладенні договору сторони виходили з того, що істотної зміни обставин не відбудеться;
• зміна обставин викликано непереборними зацікавленою стороною причинами, які вона не могла подолати після їх виникнення;
• подальше виконання договору може порушити співвідношення майнових інтересів сторін і спричинити шкоду для зацікавленої сторони, що виключає досягнення цілей угоди;
• звичаї і договір не покладають несення на зацікавлену сторону ризику зміни обставин.

Однак зміна ціни об'єкта договору суди розглядають, як комерційний ризик при здійсненні підприємницької діяльності і підкреслюють, що ця подія господарюючий суб'єкт може і повинен передбачити при укладенні договору (). Таким чином, не виконуються перше і останнє з перерахованих умов.

Укладений між замовником і мережевий організацією договір технологічного приєднання до мереж, крім розділу про порядок виконання договору, включає технічні умови виконання супутніх робіт. При цьому термін дії технічних умов встановлено договором окремо і перевищує термін надання послуг. Замовник до закінчення терміну дії договору в односторонньому порядку відмовився від його виконання. Після отримання повідомлення замовника про відмову від послуг мережева організація понесла витрати, пов'язані з виконанням договору. Чи можна стягнути витрати, понесені після односторонньої відмови замовника від виконання договору, проте в межах терміну дії технічних умов?

Ні, не можна. Відповідно до замовник має право відмовитися від договору возмездногонаданняпослуг, відшкодувавши понесені виконавцем фактичні витрати. З моменту отримання відмови виконавцем договір вважається припиненим (). При цьому той факт, що витрати виконавцем були понесені в межах терміну дії технічних умов, не важливий. Якщо витрати були понесені після дати отримання відмови від виконання договору, вони не підлягають відшкодуванню.

Укладений договір поставки не містить умови про можливість односторонньої відмови сторін від його виконання. Постачальник виконує умови поставки в повному обсязі, проте покупець свої обов'язки по оплаті і вибірці наданого товару не виконує. Чи може постачальник відмовитися від виконання договору за умови, що покупець ухиляється від розірвання договору за угодою сторін?

Да може. У даній ситуації я б порекомендував звернутися до загальної нормі, що дозволяє стороні не тільки відмовитися від виконання свого зобов'язання у разі ненадання другою стороною зустрічного виконання зобов'язання, а й вимагати відшкодування збитків (). Або скористатися спеціальним правилом, встановленим цивільним законодавством для договорів поставки. Так, і закріплюють право постачальника розірвати договір в односторонньому порядку в разі істотного порушення покупцем договору поставки, що виразилося в неодноразовому порушенні термінів оплати товарів або неодноразової недобору товарів. Розмір збитків при цьому повинен бути розрахований за правилами.

Постачальник порушив умову договору про терміни поставки. За умовами договору покупець має право відмовитися від договору в разі прострочення поставки більше ніж на 10 днів. Покупець направив на адресу постачальника повідомлення про відмову від договору. Поки повідомлення йшло до постачальника, той встиг відвантажити частину продукції покупцеві. Чи може покупець відмовитися від виконання договору в тій частині зобов'язань, виконання за якими не було надано?

Да може. Однак при цьому не повинна порушуватися еквівалентність зустрічних надань. Тобто покупець має право вимагати або повернення сум, сплачених за недопостачають партії товару, або повернення всієї оплати за умови повернення їм отриманого товару (п. 5 Постанови Пленуму ВАС РФ від 6 червня 2014 р № 35 "").

Чи можна відмовитися від виконання договору через відсутність в іншої сторони ліцензії на здійснення діяльності, пов'язаної з виконанням зобов'язань за договором?

Так, звичайно, відмовитися від договору на цій підставі можна. З 1 червня поточного року вступили в силу поправки у Цивільному кодексі України, що передбачають порядок відмови від договору або від здійснення прав за договором (). прямо встановлює право сторони за договором відмовитися від нього і зажадати відшкодування збитків у разі відсутності в іншої сторони ліцензії на здійснення діяльності. Якщо договір був укладений до введення в дію зазначеної норми, і умови договору не передбачають можливості відмовитися від його виконання за відсутності у виконавця відповідної ліцензії, то для розірвання договору необхідно звертатися до суду.

Відповідно до договору виконавець надає замовнику послуги з оформлення візи для в'їзду іноземного співробітника замовника в Росію. Вартість послуги становить 10 тис. Руб. Замовник у разі відмови виконавця від договору може понести обумовлені дезорганізацією бізнес-процесу збитки в розмірі 1 млн руб. Чи можна умовами договору обмежити розмір відшкодування понесених замовником збитків при відмові виконавцем від виконання договору по?

Так, розмір збитків замовника може бути обмежений договором. З одного боку, спеціальна норма - - закріплює обов'язок виконавця за договором возмездного надання послуг відшкодувати замовнику всі збитки. З іншого боку, ГК РФ не забороняє укладати угоди про звільнення або обмеження відповідальності за порушення зобов'язань, за винятком випадків навмисного порушення зобов'язань (). Таким чином, про повне відшкодування збитків замовника виконавцем буде діяти, тільки якщо в договорі не встановлено умов щодо обмеження відповідальності виконавця.

Договір купівлі-продажу квартири від імені продавця був підписаний його представником, що діє на підставі довіреності. На момент підписання договору квартира перебувала під арештом, який був накладений в інтересах представника продавця, про що сторони знали при підписанні договору. На наступний день після підписання договору за заявою стягувача арешт був знятий, а через тиждень було зареєстровано право власності на квартиру. Чи має право продавець квартири за формальною підставою, в зв'язку з знаходженням майна під арештом на момент підписання договору, визнати угоду недійсною?

Я думаю, що продавець не зможе оскаржити здійснення цієї операції. Відповідно до арешт майна дійсно перешкоджає здійсненню права на розпорядження майном. Однак укладення договору купівлі-продажу - це ще не розпорядження майном, а акт прийняття відповідних зобов'язань сторонами. В даному випадку арешт був знятий до моменту безпосереднього відчуження продавцем нерухомого майна - реєстрації переходу права власності в Росреестра (). Таким чином, угоду слід визнати законною.

Чи можливо розірвати або змінити договір кредитування фізичної особив зв'язку з погіршенням фінансового стану клієнта (різким зниженням розміру зарплати)?

Ні, це неприпустимо. Зниження зарплати не можна розглядати в якості істотної зміни обставин відповідно до. Такої ж думки дотримуються і суди. Наприклад, судова колегія по цивільних справахСанкт-Петербурзького міського суду м Санкт-Петербург в аналогічній ситуації порахувала, що зміна матеріального становища, наявність або відсутність доходу відноситься до ризику, який позичальник несе при укладенні кредитного договору. Отже, зниження розміру зарплати позичальника не є істотною зміною обставин, які свідчать про можливість розірвання договору в порядку ().